הפרויקטים הפתוחים בגוש דן ובסביבתו — התמונה האמיתית
נתחיל בטבלה שקופה. אלה הפרויקטים הקרובים ביותר לגוש דן שנכללו בהגרלה 11 (מקור: dira.moch.gov.il, klikatnadlan.co.il):
כפר סבא — 1,045 יחידות. פרויקט "קריית הצעירים" — הגדול בהגרלה 11. אזור כפר סבא הוא מרחק כ-40 דקות נסיעה מגוש דן, ומחירו גבוה מספיק שהתוכנית ייצרה שם תחרות עזה בסבבים קודמים. בית דגן — 399 יחידות, ב-5 תת-הגרלות. ראשון לציון — 148 יחידות; בהגרלות קודמות בראשון ציינו הפרשים של עד 1.8 מיליון ₪ ממחיר השוק לדירת 4 חדרים — נתון שמסביר את התחרות הקשה שם (מקור: bizportal.co.il). יהוד מונוסון — כ-121 יחידות; עיר שנמצאת בגוש דן וכן כלולה בתוכנית. בני עיש — 179 יחידות, ב-4 תת-הגרלות. רחובות — 30 יחידות, תת-הגרלה אחת.
מה לא כלול? קריית אונו, רמת גן, גבעתיים, גבעת שמואל — לא מופיעות בהגרלה 11. אור יהודה השתתפה בסבבים קודמים אך לא ב-11. פתח תקווה הופיעה בסבב קודם של 2026 אך לא ב-11.
חשוב לציין: רשימת הפרויקטים עשויה להתעדכן. תמיד בדקו ישירות באתר הרשמי dira.moch.gov.il לפני שנרשמים.
למה גוש דן לא נכלל — ולמה זה לא עומד להשתנות בקרוב
אחד הנושאים שחוזרים בשיחות עם אנשים שגרים בגוש דן או רוצים לגור בו הוא ציפייה שתוכנית דירה בהנחה תפתח פרויקט קרוב לבית. כדאי להבין את הלוגיקה שמאחורי ההחלטות הממשלתיות.
התוכנית פועלת כך: רשות מקרקעי ישראל מוכרת קרקע לקבלן במחיר נמוך ממחיר השוק, הקבלן בונה, ומוכר לזוכי ההגרלה בהנחה. הבעיה בגוש דן: מחיר הבנייה עצמה — עוד לפני הרווח של הקבלן — כבר עובר את הסכומים שאמורים להיות "דירה בהנחה". כשמחיר הבנייה לבד הוא 20,000 ₪ למ"ר ומעלה, ה"הנחה" לא יכולה לרדת לרמות שהתוכנית נועדה להגיע אליהן.
כתב מרקר (25.3.2026) תיאר זאת ישירות: "שמונה יישובים יריכזו 6,100 יחידות — כולן מחוץ לגוש דן ולירושלים." זו מדיניות, לא טעות. ולפי מה שידוע, היא לא צפויה להשתנות בקצרה.
אם לגור בקריית אונו, ברמת גן או בגבעתיים — זה הצורך, ולא בפריפריה — תכנית דירה בהנחה פחות רלוונטית למי שממוקד בגוש דן. זו לא ביקורת על התוכנית, זו פשוט מציאות שכדאי להכיר.
השינוי הגדול של הגרלה 11 — 50% למילואימניקים
הגרלה 11 אמורה הייתה להיפתח ב-15 באפריל 2026. היא נדחתה לכשישה שבועות עקב שני אירועים במקביל: פסיקת בגץ שאסרה על מתחמקים מגיוס לקבל הטבות דיור ממשלתיות, ובמקביל החלטת שר השיכון להעלות את המכסה השמורה למשרתי מילואים.
התוצאה: 50% מכלל הדירות בהגרלה 11 שמורות למשרתי מילואים. ממחצית זו, כמחצית נוספת (25% מסך הדירות) שמורה למשרתי מילואים קרביים שצברו 60 יום ומעלה מאז 7.10.2023. המועצה של רשות מקרקעי ישראל הצביעה על שינוי זה פה אחד. זה שינוי חסר תקדים — מעולם לא נפתחה הגרלה עם שלב ראשון שמור אך ורק למשרתי מילואים. (מקור: i24news.tv, ynet.co.il, calcalist.co.il)
מה זה אומר למי שאינו מילואימניק? בפועל, מתחרים על מחצית בלבד מהדירות. אם בהגרלה 10 הסיכוי הממוצע הארצי היה כ-5.6% — בהגרלה 11, למי שאינו זכאי למכסת מילואים, הסיכוי נחצה לכ-2.8% בממוצע ארצי. ובגוש דן, כאמור, הסיכויים בכל מקרה נמוכים יותר.
מה זה אומר למי שכן משרת מילואים? הגרלה 11 היא ההגרלה שבה יש לכם עדיפות שלא הייתה קודם. שלב א' פתוח עד 22 ביוני 2026 — רק למשרתי מילואים. בדקו שרישום המילואים שלכם עדכני לפני שנרשמים.
כמה באמת הסיכויים? — מספרים ישרים
בואו נדבר בגובה העיניים על הסיכויים. בהגרלה 10 (2025) נרשמו 132,361 משקי בית על כ-7,500 דירות — פי 18 יותר מקשים מאשר דירות. בממוצע ארצי: כ-5-6% סיכוי. (מקור: globes.co.il)
אבל לא כל הפרויקטים שווים. כפר סבא בהגרלות קודמות (2024-2025) — יחס של כ-366 מועמדים לכל דירה. יהוד מונוסון בהגרלות קודמות: כ-5,400 נרשמים על 118 דירות, סיכוי של כ-2.2%. (מקור: ononews.co.il)
למי שמקווה ל"בני המקום" (תושב העיר בה הפרויקט ממוקם, לפחות 3 מתוך 5 שנים האחרונות) — יש תת-הגרלה ייעודית שבדרך כלל נותנת סיכויים טובים יותר. אם מתגוררים ביהוד מונוסון ומתעניינים בפרויקט שם — זה היתרון הכי ממשי שיכול להיות.
השורה התחתונה: הגרלת דירה בהנחה היא אפשרות, לא תכנית. ברוב המקרים, מי שנרשם — לא זוכה. זה לא אומר שלא כדאי להירשם — כדאי, זה לא עולה כלום מלבד זמן ותעודת זכאות (240 ₪). אבל לא כדאי לשים את כל התכנון הכלכלי על סיכוי של 2-6%.
תהליך הרישום — מה עושים מא' עד ת'
הנה התהליך כפי שהוא עובד בפועל, שלב אחר שלב.
שלב 1 — תעודת זכאות: לפני שנרשמים להגרלה, צריך להוציא תעודת זכאות שמאשרת שעומדים בתנאי התוכנית. מוציאים אותה דרך אחת משלוש חברות הזכאות המורשות: מילגם, אלונים או מילבר. העלות: 240 ₪. הזמן: עד 10 ימי עסקים. תוקף: כשנה. אפשר להוציא תעודה גם כשאין הגרלה פתוחה — ואז תהיו מוכנים כשתפתח.
שלב 2 — בדיקת זכאות: יש כמה תנאים בסיסיים. לא החזקתם ב-3 השנים האחרונות יותר משליש דירה, ואינכם מחזיקים כיום. אתם בגירים, ישראלים, ועונים על אחד הקריטריונים: זוג נשוי (גיל 18+), יחיד מעל גיל 35, גרוש/ה עם ילד משמורת, אלמן/ה מתחת לגיל 35, או בעל מוגבלות קבועה של 50% מינימום.
שלב 3 — רישום: נכנסים לאתר dira.moch.gov.il במהלך חלון הרישום הפתוח, ובוחרים עד 3 יישובים להגשה בסבב הראשון.
שלב 4 — הגרלה ותוצאות: ההגרלה מבוצעת על ידי תוכנה ממשלתית מבודדת. התוצאות נשלחות למייל. זוכים מוזמנים לבחירת דירה ספציפית — בתוך 45 דקות, בסדר הזכייה. נדרש פיקדון של כ-2,000 ₪.
שלב 5 — חוזה ובנייה: חותמים על חוזה רכישה תוך 10 ימי עסקים מהבחירה. הדירה בדרך כלל בבנייה או טרם בנייה — הזמנים לאכלוס: לרוב 2-4 שנים ממועד הזכייה. מי שזכה — בדרך כלל יכול לקחת משכנתה של עד 90% ממחיר הדירה המסובסדת (במקום 75% הרגיל לדירה ראשונה), אך התנאים הספציפיים תלויים במצב הלווה ובגוף המממן — יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות.
חשוב לדעת: יש הגבלת מכירה של 5 שנים מקבלת טופס 4 (תעודת גמר), או 7 שנים ממועד ההגרלה — המוקדם מביניהם. התנאים הספציפיים שלכם ייקבעו בחוזה, ומומלץ לבדוק עם עורך דין לפני שחותמים.
מה עושים מי שגוש דן הוא הבית — ותוכנית דירה בהנחה לא רלוונטית
זו שאלה ממשית שמגיעה הרבה: "אם אנחנו רוצים לגור בגוש דן — ולפי מה שאמרת, תוכנית דירה בהנחה לא תעזור לנו — אז מה עושים?"
ראשית, לבדוק אם יהוד מונוסון מתאים — זו עיר שכלולה בתוכנית וכן נמצאת בגוש דן. המחירים ביהוד נמוכים מקריית אונו ורמת גן, וזו לא השוואת תפוח לתפוח — יש הבדלים בין הערים — אבל עבור מי שפתוח לאפשרות, שווה לבדוק.
שנית, להירשם לכל הגרלה שכוללת אזור שמעניין אתכם — גם אם הסיכוי נמוך. אין עלות ממשית לרישום. מי שלא נרשם — בטוח לא יזכה.
שלישית, לא לסמוך על ההגרלה כתכנית הבלעדית. שוק הדירות הרגיל בגוש דן — יד שנייה ודירות מקבלן — הוא אופציה שכדאי לחקור במקביל. לעיתים, דירה יד שנייה נכונה עם מחיר נכון עדיפה על המתנה של שנים לזכייה בהגרלה שסיכוייה נמוכים. זה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל משפחה.
רביעית, לבדוק את עמידה בתנאי זכאות לכל ההטבות הקיימות — מס רכישה מופחת לדירה ראשונה, מענקים עירוניים, ועוד. הייעוץ בנושאים הפיננסיים והמיסויים הספציפיים שמגיע לכם — זה דבר לעורך דין ורואה חשבון, לא לבלוג. אבל לדעת שיש הטבות כאלה ולבקש מידע עליהן — זה ממש כדאי.