פרויקט ONO ONE בקריית אונו — פינוי-בינוי שמשנה את מרכז העיר

מה זה פינוי-בינוי ולמה קריית אונו הפכה למובילה הארצית?

פינוי-בינוי הוא תהליך שבו בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מגדלי מגורים חדשים. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, ממ"ד, חנייה ומרפסת — בתמורה להסכמתם לפנות את דירתם הישנה לתקופת הבנייה. היזם משלם להם שכר דירה בזמן הבנייה, מממן הובלה, ובסוף מעביר את חפציהם לדירה החדשה.

קריית אונו הפכה למודל הלאומי של פינוי-בינוי. נכון ל-2025, אושרו בעיר 17 תוכניות התחדשות עירונית, מהן 13 תוכניות פינוי-בינוי מלא ו-4 תוכניות הריסה ובנייה. עם 8 מתחמים בביצוע פעיל ו-2,497 יחידות דיור שכבר נמצאות בתהליך, קריית אונו מחזיקה בתואר הלא-רשמי של "בירת הפינוי-בינוי" בישראל.

הסיבה להצלחה? שילוב של גורמים נדירים: עירייה שהובילה את התהליך בנחישות, דיירים שהבינו את הפוטנציאל, ויזמים שהיכרות עם העיר משכה אותם. ראש העיר דאז, ישראל גל, זכה בתואר ראש עיר מוביל בהתחדשות עירונית בשנת 2023. כיום מובילה את העיר ראש העיר מיכל רוזנשיין, שנבחרה ב-2024.

פרויקט ONO ONE — הסיפור מהתחלה עד היום

סיפורו של ONO ONE התחיל ב-2020, כשחברת בוני התיכון קיבלה אישור לפינוי 328 דירות ב-15 בנייני רכבת ישנים בני 3–4 קומות ברחוב לוי אשכול. הבניינים נבנו בשנות ה-60' ומצבם הפיזי הידרדר. במקומם תקום 'שדרת המגדלים' — 9 מגדלי מגורים, כ-1,077 דירות חדשות, שטחי מסחר, שבילי אופניים וגינות ציבוריות.

הפרויקט מתבצע בארבעה שלבים, כאשר כל שלב כולל הריסת בניינים ישנים ובניית מגדלים חדשים. בשלב שלישי, שהחל ב-2024, נהרסו 11 בנייני מגורים ברחוב לוי אשכול ובמקומם נבנים 3 מגדלים חדשים בני 19–20 קומות, שיכללו 359 דירות.

אך לא הכל הלך כמתוכנן. בספטמבר 2023 — שנה לאחר קבלת היתר — הגיעה הפתעה: התגלה שחלק מהפרויקט נמצא מעל תחנת מטרו עתידית, אחת משתי תחנות מתוכננות בקריית אונו. הרשות הלאומית להתחדשות עירונית הורתה על עצירת עבודות. לאחר דיונים עם הוועדה הלאומית לתשתיות (ות"ל), גובשה תכנית מתווה שאיפשרה לבוני התיכון להמשיך את הפרויקט בצורתו המקורית.

כיום הפרויקט חזר לפעילות מלאה. כ-750 דירות כבר נמכרו, ולפי בוני התיכון הביקוש גבוה — בעיקר ממשפחות צעירות מהמרכז.

מה מגיע לדיירים בפינוי-בינוי? הזכויות שחשוב להכיר

לדיירים שמתגוררים בבניין שנכנס לתהליך פינוי-בינוי מגיעות זכויות מוגדרות בחוק. חשוב לדעת אותן לפני החתימה — לא כל יזם יציע את המקסימום מרצון.

הזכות הבסיסית היא דירה חדשה וגדולה יותר. על פי הרגולציה, הדירה החדשה צריכה להיות גדולה יותר מהישנה — בממוצע בכ-12–15 מ"ר. בפרויקט ONO ONE, דיירים שגרו בדירת 3 חדרים ממוצעת של 70 מ"ר קיבלו דירות חדשות של 75–90 מ"ר עם ממ"ד, מרפסת, וחנייה תת-קרקעית. בהשוואה לסביבה, מדובר בשדרוג משמעותי בערך הנכס.

מעבר לדירה עצמה, על היזם לשלם שכר דירה חלופי לאורך כל תקופת הבנייה — בסכום המאפשר שכירת דירה דומה באותו אזור. בקריית אונו, שבה שכירות 3 חדרים עומדת על כ-5,500–7,000 ₪ לחודש, מדובר בעשרות אלפי שקלים לשנה. כמו כן, על היזם לממן את הובלת תכולת הדירה בכניסה למגורים הזמניים ובמעבר לדירה החדשה.

מה קוני הדירה בשוק החופשי צריכים לדעת

אם אתם שוקלים לקנות דירה בשוק החופשי בפרויקט ONO ONE — מדובר בדירות חדשות שמשווקות על ידי בוני התיכון, שמחיריהן עלו בהתאם לשלב הבנייה. נכון לשנת 2025, שיווק השלב האחרון מציע דירות 3–5 חדרים החל מ-2,840,000 ₪ ועד כ-4,749,000 ₪ לדירות גדולות.

ההשוואה המעניינת היא למחירי יד-שנייה בשכונת קיראון. דירת 4 חדרים ישנה בשכונה נמכרת כיום בטווח 2.7–3.2 מיליון ₪, בעוד דירה חדשה בפרויקט ONO ONE עם ממ"ד, חנייה ומרפסת גדולה מסתכמת ב-3–3.5 מיליון ₪. הפרמיה של כ-10–20% על חדש לעומת ישן היא סבירה כשמביאים בחשבון את מפרט הדירה, החנייה, והחיסכון בשיפוצים.

השאלה הרלוונטית למשקיעים: מה קורה למחירי הדירות הישנות בסביבה? בשכונת קיראון — שבה כל כיכר כמעט מוקפת בפרויקטי התחדשות — לפי נתוני מדלן ומרכז הנדל"ן, מחיר עסקה ממוצע עלה בכ-12% ב-2023 לעומת 2022, גבוה משמעותית מהממוצע בעיר. בניינים ישנים עם פוטנציאל פינוי-בינוי נסחרים 'בפרמיית ציפייה' — קונה שיש לו בניין ישן בקיראון אינו מחזיק רק בניין ישן, הוא מחזיק בכרטיס כניסה לפרויקט עתידי.

מה המשמעות לקריית אונו כעיר — מגמות ותחזית

מאה פרויקטי פינוי-בינוי לא היו הופכים עיר אם הם לא מגיעים עם שדרוג תשתיתי. בקריית אונו, ההתחדשות העירונית לא מגיעה לבד — היא מלווה בהשקעה ממשלתית של 65 מיליון ₪ לתשתיות ומבני ציבור, במסגרת הסכמי גג עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובאחד הפיתוחים הבולטים: הקו הסגול של הרכבת הקלה.

הקו הסגול, שצפוי להיכנס לפעולה ב-2028 לפי ההערכות העדכניות (לאחר דחייה מ-2027), יעבור לאורך ציר 461 ויחבר את קריית אונו עם רמת גן ותל אביב בנסיעה מהירה. לפרויקט ONO ONE תהיה תחנת מטרו בסמיכות — עובדה זו הוסיפה מורכבות לפרויקט, אך בסופו של דבר מדובר ביתרון: שכנות לתחנת מטרו מוסיפה לרוב 8–15% לשווי הנכסים הסמוכים.

האם קריית אונו תהפוך יקרה מדי בגלל ההתחדשות? לא בהכרח. מחירי הדירות בעיר עלו בכ-3–4% בין 2023 ל-2024 — עלייה מתונה יחסית לגוש דן. ההיצע הגדול שנוצר מהפינוי-בינוי מאזן חלק מהביקוש, כך שהעיר שומרת על נגישות יחסית לרוכשים לעומת תל אביב, רמת גן וגבעתיים.

מגמה שכדאי לעקוב אחריה: בשנת 2024 ירד קצב תחילות הבנייה בהתחדשות עירונית בקריית אונו בצורה חדה — רק 56 יחידות הוחל בבנייתן לעומת 935 בשנה הקודמת (לפי נתוני הלמ"ס). הסיבה: עצירת עבודות על רקע ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית ועיכובים בירוקרטיים. עם ירידת הריבית ב-2025–2026 וחידוש הפרויקטים, צפויה חזרה לתאוצה.

אם גרים בבניין ישן בקיראון — מה עושים עכשיו?

אם אתם דיירים בבניין ישן בקיראון או בשכונות ותיקות אחרות בקריית אונו, ייתכן שאתם מקבלים פניות מיזמים בנוגע לפינוי-בינוי. הנה מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על דבר:

חשוב לדעת: פינוי-בינוי הוא לא תמיד חוויה חלקה. דיירים בפרויקטים קודמים מדווחים על עיכובים בלוחות זמנים, קשיים במעבר לדירה חלופית, ורעש בנייה מתמשך לשכנים. בחלק מהמקרים, תקופת הבנייה התארכה מעבר למתוכנן. לכן חשוב להיערך מראש ולוודא שכל ההתחייבויות מעוגנות בחוזה.

ראשית — אל תחתמו על שום דבר לפני ייעוץ משפטי. נציג הדיירים (שמתמנה על ידי הדיירים עצמם, לא על ידי היזם) צריך להיות עורך דין מנוסה בהתחדשות עירונית. חוק פינוי-בינוי מאפשר לכם לדרוש ייצוג עצמאי על חשבון היזם.

שנית — בדקו אם הבניין שלכם כבר נמצא בתוך מתחם מוכרז. עיריית קריית אונו פרסמה את רשימת המתחמים המאושרים — ניתן לבדוק זאת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם הבניין שלכם כבר מוכרז, ל-67% מהדיירים (שני שלישים) יש כוח לקדם פרויקט גם ללא הסכמת כולם, לפי התיקון האחרון לחוק פינוי-בינוי.

שלישית — הבינו מה אתם מקבלים לעומת מה שתאבדו. בעלי בניינים ישנים בקיראון מחזיקים היום נכס שמחירו עולה לא רק בגלל הביקוש לדירות, אלא גם בגלל פוטנציאל ההתחדשות. לפי עורכי דין הפועלים בתחום, פרמיית הפינוי-בינוי על בניינים ישנים עם אחוז הסכמה גבוה יכולה להגיע ל-10–25% מעל ערך הנכס ללא הפרויקט.

כדאי להבין את ערך הנכס שלכם ומה פוטנציאל ההתחדשות העירונית אומר לשוויו. מומלץ לקבל הערכת שווי מקצועית — ממשמאי, ממתווך מנוסה באזור, או משניהם.