לקנות או למכור דירה בתקופת פסח — מה קורה לשוק הנדל"ן ואיך מנצלים את זה נכון

מה קורה לשוק הנדל"ן בתקופת פסח — הדפוס שחוזר על עצמו

לשוק הנדל"ן הישראלי יש עונתיות ברורה. שלושת השבועות שלפני פסח ושבוע החג עצמו הם בדרך כלל תקופה של האטה בפעילות — פחות ביקורים, פחות חוזים, ויזמים שנושמים. אנשים עסוקים בחגיגות, בנסיעות ובסדרים. זה טבעי לחלוטין.

אבל מה שקורה אחרי פסח הוא הסיפור האמיתי. ניסיון השטח מראה בעקביות שאחרי החג — בדרך כלל מסוף אפריל ולאורך מאי — השוק מתעורר בחדות. אנשים חזרו מחופשות עם ראש צלול, ההיסוס לגבי התחייבות לנכס פחת, והרצון לסגור עסקה לפני הקיץ מחדד את ההחלטות. בשנים נורמאליות, מאי הוא אחד החודשים הפעילים ביותר בנדל"ן הישראלי.

2026 מוסיפה שכבה חדשה: הגרלת "דירה בהנחה" מספר 11 תיפתח ב-15 באפריל — ממש לאחר החג. מדובר ב-7,000+ דירות ברחבי הארץ שייכנסו לשוק בבת אחת, כולל בערים כמו יהוד, ראשון לציון ועוד. זו תנועה ממשלתית גדולה שתביא גל של פעילות אחרי פסח — וכל מי שמתכנן לקנות או למכור כדאי שיהיה מוכן.

כוח הקנייה של הרוכשים בפסח 2026 — נקודת זמן טובה לנהל משא ומתן

מעבר לעונתיות, 2026 מייצגת נקודת שוק ייחודית לרוכשים. שלושה גורמים מצטברים לטובתם:

ראשית, המלאי גדול מאי פעם. נכון לינואר 2026, כ-86,000 דירות חדשות לא נמכרו ברחבי הארץ — שיא היסטורי. יזמים מפעילים מבצעים, גמישים במחיר ומציעים תנאי תשלום שלא ראינו שנים. גם בשוק הדירות היד-שנייה, הנתונים מראים תמונה דומה: ב-Q1 2026 נרשמה ירידה במחירים במחוז המרכז — כ-3.9% לעומת שנה קודמת.

שנית, הריבית יורדת. בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% בינואר 2026, ועומד כעת על 4%. ריבית הפריים היא 5.5%. חלק מהתחזיות מעריכות הורדות ריבית נוספות במהלך 2026, אך הדבר תלוי בהתפתחויות הגיאופוליטיות ובנתוני האינפלציה. משכנתא שנלקחת עכשיו עשויה להיות בריבית גבוהה מהממוצע ארוך-הטווח — אבל עם אפשרות מעשית למחזור בעתיד אם הריבית אכן תרד.

שלישית, המוכרים יותר גמישים. כשהשוק לטובת הרוכשים, פחות אנשים מתחרים על אותה דירה — ומוכרים שממהרים לסגור לפני הקיץ נוטים להתפשר. זו לא שנה שאפשר לחכות שלושה חודשים לקונה הבא.

בבקעת אונו, התמונה דומה: דירת 4 חדרים בקריית אונו נסגרת היום ב-3–3.4 מיליון ₪, לעומת 3.1–3.5 מיליון ₪ לפני שנה. מרפסות, חניה וממ"ד עדיין מקצרים ימי שיווק — אבל הפגישות הראשונות כבר לא נגמרות במחיר המלא.

אסטרטגיית מכירה בתקופת פסח — מתי לפרסם ומה עושים עד אז

מוכרים שואלים אותנו כל שנה: לפרסם לפני פסח או אחריו? התשובה תלויה בנכס ובנסיבות, אבל הכלל הכללי שמנחה אותנו הוא: אל תתחילו תהליך שאין לכם סיכוי לסיים לפני החג.

לפרסם שבועיים לפני פסח משמעו פרסום בתקופה שקטה, עם סיכוי גבוה שהנכס ישב על הלוח בלי פעולה ויאבד עוצמה. קונים רואים נכסים שעומדים זמן רב ושואלים 'מה הבעיה בו?'. במקרה כזה, עדיף להמתין.

לעומת זאת, פרסום ב-7–10 ימים לפני פסח עם הצגות מיידיות יכול לתפוס מספר קונים רציניים שמסיימים 'שיעורי בית' בחג ורוצים לסגור עסקה בתחילת מאי. יש קונים שמשתמשים בחג בדיוק לתכנון הצעד הבא.

ההמלצה הכי מעשית: השתמשו בתקופת פסח להכנה. תקנו, תצבעו, תצלמו, תכינו את הדירה. שיקו אותה ב-22–25 באפריל, כשהשוק מתחיל להתעורר, עם פרסום טרי ודירה מוכנה. זו הנקודה שבה קונים פעילים — ואין אחרים על הלוח שהיו שם כבר חודשיים.

הגרלת 'דירה בהנחה' 11 — מה זה אומר לשוק בבקעת אונו

ב-15 באפריל 2026, יום אחרי אחרון של פסח, תיפתח ההרשמה להגרלה ה-11 של תוכנית 'דירה בהנחה'. מדובר ב-7,000+ דירות ב-16 ערים ויישובים — כולל יהוד, ראשון לציון, אשדוד, רחובות וחדרה. ההנחה נעה בין כמה מאות אלפי שקלים ויכולה להגיע לקרוב למיליון שקל.

חשוב להבין: ההגרלה הזו רלוונטית בעיקר למי שעומד בתנאי הזכאות — חוסרי דיור, עם אישור זכאות בתוקף. אפשר להוציא אישור זכאות עד 30 באפריל 2026. ההגרלה כוללת עדיפות של 50% ללוחמי מילואים — חלקם 25% לוחמי מילואים בלבד.

מה זה אומר לשוק הכללי בבקעת אונו? פוטנציאלית, חלק מהמשפחות שהתלבטו בין שוק חופשי לתוכנית הממשלתית יסיטו את קשב עצמן. זה מקטין את תחרות הקונים בנכסים בשוק החופשי בטווח הקצר — ולמוכרים מנוסים זהו אות לרכך מחיר בקרוב ולסגור לפני שהמתלבטים יחכו לתוצאות ההגרלה.

למי שזכאי ורוצה להשתתף: ניתן להנפיק אישור זכאות דרך מילגם, אלונים או מעוף. אתר ההרשמה הרשמי: dira.moch.gov.il

מה עושים עכשיו — המדריך המעשי לקונים ומוכרים בבקעת אונו

הכנו שתי גישות מותאמות — אחת לרוכשים ואחת למוכרים — בהתאם לנתוני השוק הנוכחיים.

לרוכשים: זו נקודת זמן טובה לנהל משא ומתן. המלאי גבוה, הריבית בירידה, ויזמים רבים מציעים תנאים שלא ראינו. עם זאת, 'זמן טוב לקנות' לא אומר לקנות בחיפזון. ההמלצה שלנו: השתמשו בפסח לעשות שיעורי בית — בדקו מחירים, קבלו אישור עקרוני למשכנתא, בקרו שכונות בחול המועד. צאו לשוק מוכנים ב-20 באפריל.

למוכרים: אל תתנו לשוק לסחוף אתכם. נכס שמתומחר נכון ונמצא בתצוגה מוכנה נוטה למשוך קונים רציניים בתקופה שאחרי החג. נכס שמתומחר גבוה מהמתחרים עלול להתיישן על הלוח. המלצתנו: קבלו הערכת שווי מקצועית לפני פסח, הכינו את הדירה בחג, פרסמו ב-20–25 באפריל.

בקריית אונו ובגני תקווה, השוק לאחר פסח הוא כרגיל הזמן שבו רוב עסקאות האביב מתרחשות. שכונות כמו פסגת אונו, קיראון ורייספלד רואות עלייה בפגישות — מאחר שהחשש מעיכוב הקיץ מזרז אנשים לסגור מוקדם יותר. הכינו את הנכס עכשיו, פרסמו ב-20–25 באפריל.

מגמות נוספות שמשפיעות על השוק בבקעת אונו — אחרי פסח 2026

מעבר לעונתיות ולגורמי המאקרו, יש כמה גורמים מקומיים שכדאי להכיר:

הקו הסגול: הרכבת הקלה הסגולה צפויה לפתוח מסחרית ב-2028 ולעבור ב-46 תחנות לאורך שמונה רשויות מקומיות — כולל קריית אונו, אור יהודה, יהוד-מונסון וגבעת שמואל. הפרויקט ממשיך, ועבודות תשתית מתקדמות. נכסים קרובים לתחנות מתומחרים גבוה יותר — אבל גם ממשיכים למשוך רוכשים.

עליית שכר הדירה: מחירי השכירות עלו 6.7% בינואר 2026 לעומת שנה קודמת. עבור משקיעים, זה אות לכך שהביקוש להשכרה נשאר חזק — גם כשמחירי המכירה מתייצבים. תשואת שכירות גולמית ב-3–3.5% נשמרת בקריית אונו, ובאור יהודה מגיעה ל-4–4.5%.

תוכנית המתאר של קריית אונו: העירייה שואפת ל-80,000 תושבים עד 2040 (כיום כ-42,000). פרויקט ONO ONE וצבר-רקפת מייצגים סדרת פינוי-בינוי שתוסיף מאות דירות לעיר. בשלב הבנייה, שכונות שבהן מתרחשת התחדשות עירונית יכולות לחוות עלייה בביקוש לנכסים הסמוכים.