מה קרה למחירים בגוש דן — נתונים ממקורות רשמיים
שוק הנדל"ן בגוש דן עבר תהפוכה ב-2024-2025. בעוד שמחוז הצפון וירושלים רשמו עליות מחירים של 3-5%, מחוז המרכז הוביל את הירידות בכ-3.9% בחישוב שנתי. קריית אונו בלטה לרעה גם בתוך הנתון הזה — עם ירידה של 4.06% שהיא מהחדות ביותר בין ערים הבינוניות בישראל. דירת 4 חדרים ממוצעת ירדה מ-3.18 מיליון שקל ב-2023 לכ-3.05 מיליון שקל ב-2024.
אבל הסיפור מורכב יותר. המחירים לא ירדו בצורה אחידה — שכונות חדשות שממשיכות לבנות שמרו על יציבות יחסית, בעוד שוק היד שנייה ספג את העיקר. כמו כן, הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בפיגור של חצי שנה, כך שחלק מהירידות שאנחנו רואים היום משקפות עסקאות שנסגרו כבר ב-2024.
| מדד | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שינוי שנתי מחוז מרכז | -3.9% | הלמ"ס |
| ירידה בקריית אונו (2024) | -4.06% | ביזפורטל / נתוני הלמ"ס |
| ירידה אפשרית מהשיא | עד -8% | אנליסטים |
| עסקאות ינואר 2026 | 6,933 | אוצר |
| דירות חדשות לא מכורות בארץ | 82,921 | ספטמבר 2025 |
| ריבית בנק ישראל | 4% | ינואר 2026 |
- מחוז מרכז ספג ירידות מחירים של כ-3.9% בשנה שעברה — חד מכל מחוז אחר בישראל
- קריית אונו בלטה לרעה בתוך מחוז המרכז עם ירידה מקומית חדה יותר מהממוצע
- נתוני הלמ"ס מתפרסמים בפיגור — חלק מהתמונה האמיתית של תחילת 2026 עדיין לא גלוי
תמונת השוק המקומי — מחירי דירות בקריית אונו ובגני תקווה 2026
כדי להבין מה שווה דירה בבקעת אונו היום, צריך להסתכל על נתונים מקומיים ולא רק על ממוצעים ארציים. הנה התמונה העדכנית לתחילת 2026, בהסתייגות שהנתונים מבוססים על עסקאות שנסגרו ב-2024-2025 ועשויים לשקף פיגור.
| סוג דירה | קריית אונו (ממוצע) | גני תקווה (ממוצע) |
|---|---|---|
| 3 חדרים | 2.2–3.1 מיליון ₪ | 1.7–2.5 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | 2.7–4.1 מיליון ₪ | 2.6–3.5 מיליון ₪ |
| 5 חדרים | 2.9–5.0 מיליון ₪ | 3.0–4.5 מיליון ₪ |
| מחיר ממוצע למ"ר | 30,000–34,000 ₪ | 20,000–36,000 ₪ |
יש פערים משמעותיים גם בתוך קריית אונו. בשכונה הוותיקה — קיראון — ניתן למצוא דירת 4 חדרים סביב 1.9-2.2 מיליון שקל. בשכונות החדשות כמו אונו בפארק, המחיר נע סביב 2.5-3.0 מיליון שקל לאותה פריסה. בפרויקטים פרמיום כמו OMAMI (מגדל 31 קומות, לובי, חדר כושר) — המחיר מגיע ל-32,000 שקל למ"ר ומעלה.
המרחק בין שכונות הוא לא רק מחיר — הוא גם קהל וסיבה לקנייה. משפחות שמחפשות בית עם גינה וחצר, שקט ופארק, יסתכלו אחרת ממשפרי דיור שרוצים מרפסת גדולה ותחנת רכבת קרובה.
- קיראון — שכונה ותיקה ומבוססת עם מחירי כניסה נמוכים יחסית לעיר
- פרויקטים חדשים כמו OMAMI ואונו בפארק מציעים תשתית מודרנית אך פחות משא ומתן על מחיר
- גני תקווה מציעה מחירי כניסה נמוכים יותר מקריית אונו עם קהילה משפחתית דומה
ריבית יורדת + מחירים יורדים — מה זה אומר למי שרוצה לקנות
בינואר 2026 הוריד בנק ישראל את הריבית ב-0.25% לרמה של 4% — ההורדה השנייה ברצף. חטיבת המחקר של בנק ישראל העריכה בינואר שהריבית עשויה להגיע ל-3.5% עד סוף 2026, אך בפברואר ומרץ 2026 הריבית נותרה ללא שינוי. הקצב בפועל תלוי בהתפתחויות הביטחוניות והאינפלציוניות. ריבית הפריים כיום עומדת על 5.5%.
מה זה אומר בפועל? על משכנתא של מיליון שקל במסלול הפריים, הורדה של 0.25% חוסכת כ-150 שקל בחודש. אם יהיו הורדות נוספות במהלך השנה, החיסכון עשוי להצטבר — אך אין ודאות לגבי המועד והקצב. זה לא מהפך, אבל בשילוב עם ירידת מחירים ומינוף ראשוני נמוך יותר — כוח הקנייה משתפר.
השאלה שרוכשים רבים שואלים: "שווה לחכות עוד קצת?" התשובה המקצועית היא — תלוי. אם אתם קונים למגורים ויש לכם צורך ממשי, ההמתנה הכלכלית לא מצדיקה את עצמה: גם אם תחכו שנה, ייתכן שהמחירים יעלו חזרה (מעלות מעריכות שהעלייה מתחדשת במחצית השנייה של 2026). ניסיון לתזמן את התחתית בדיוק הוא קשה מאוד — גם למקצוענים.
המשתנה שכדאי לשים לב אליו יותר מהריבית: שוק השכירות. שכר דירה לשוכרים חדשים בגוש דן קפץ ב-6% בינואר 2026. אם אתם שוכרים ומחכים לקנות — אתם משלמים יותר כל חודש, בזמן שמחירי הרכישה ירדו.
- ריבית 4% — צפויה לרדת בהדרגה, לפי הערכות שוק, אך הקצב תלוי בהתפתחויות הביטחוניות והכלכליות
- חלק מהאנליסטים מעריכים שינוי כיוון במחירים ב-H2 2026 — אך תחזיות נדל"ן אינן ודאיות
- שכר דירה עלה 6% לשוכרים חדשים — עלות המתנה אמיתית עבור מי שעדיין שוכר
מה קורה עם דירות חדשות מקבלן בקריית אונו — הזדמנות או מלכודת?
כ-1,450 דירות חדשות עמדו על המדף בקריית אונו ב-2025 — אחד המלאים הגדולים ביותר בקרב ערים בינוניות בישראל. כשהקבלן נתקע עם מלאי, הוא פותח בדרך כלל בשני כלים: הנחות מוסוות ותנאי מימון.
בשוק הנוכחי, קבלנים בקריית אונו ובסביבה מציעים תנאים כמו: 10% בחתימה, יתרה רק עם מסירה; הלוואת קבלן של מיליון שקל; מחסנים, חניות וקומות גבוהות במחיר הבסיסי. אלה לא 'מבצעים' חד-פעמיים — הם השוק.
האזהרה: דירה חדשה לא מסורה עדיין מגיעה עם סיכוני ביצוע. עיכוב מסירה, פשיטת רגל של קבלן, שינויים בתוכנית — אלה סיכונים ממשיים שחשוב להביא בחשבון. לפני חתימה על דירה על הנייר, כדאי לבדוק את ניסיון הקבלן, ליווי בנקאי וסטטוס היתר הבנייה.
| מאפיין | דירה מקבלן (חדשה) | דירה יד שנייה |
|---|---|---|
| מחיר בשוק הנוכחי | גבוה יחסית | ירד יותר |
| אפשרות משא ומתן | בינונית (דרך תנאים) | גבוהה |
| כניסה מיידית | לא (1.5-3 שנים) | כן |
| מצב | חדש, אחריות 7 שנה | תלוי גיל ומצב |
| מרחב ניהולי | גבוה (קבלן) | ישיר |
- 1,450 דירות חדשות על המדף בקריית אונו = מרחב משא ומתן רחב יותר מהרגיל לקונה
- תנאי מימון יצירתיים (10% בחתימה, מסירה בעוד שנתיים) מאפשרים כניסה עם הון עצמי נמוך יותר
- בדקו תמיד ליווי בנקאי של הפרויקט — זו ההגנה המרכזית על הכסף שלכם
למוכרים: איך לתמחר נכון כשהשוק לא לטובתכם
אם אתם מוכרים דירה בקריית אונו, גני תקווה, יהוד או אור יהודה בתקופה הזו — כדאי להיות כנים עם עצמכם. שוק של קונים אומר שהרוכש יש לו אפשרויות, הוא לא ממהר, והוא יודע שיש לו כוח. הטעות הנפוצה ביותר: תמחור לפי "כמה שילמו לשכן" לפני שנה.
התמחור הנכון מבוסס על עסקאות שנסגרו לאחרונה — לא על מחירי הצגה של שכנים שעדיין לא מכרו. כדאי לבדוק ב-nadlan.gov.il את העסקאות האחרונות ברחוב הספציפי שלכם, ולא להסתמך על אמדנים.
כמה עקרונות מעשיים שמסייעים למכור בשוק הנוכחי: ראשית, הוציאו את הדירה רק כשאתם מוכנים לאמת — קונים רציניים מגיעים בשבועות הראשונים, ונכס שיושב על המדף זמן רב נכנס ל'חשד'. שנית, מחיר ריאלי מוביל למשא ומתן מהיר יותר מאשר מחיר גבוה שיוריד אתכם בתהליך מייגע. שלישית, שיפוצים קלים — צבע, ניקיון, תאורה — עושים הבדל גדול בתמונות ובסיור.
- תמחרו לפי עסקאות שנסגרו — לא לפי מחירי הצגה של שכנים
- נכס שנמצא יותר מ-60 יום בשוק מעורר שאלות — תמחרו נכון מההתחלה
- קבלו הערכת שווי מקצועית לפני פרסום — זה חוסך זמן ומאכזבות
מה צפוי לשוק בקעת אונו בהמשך 2026
אין תחזיות מושלמות, ואני לא אמכור לכם כאלה. אבל יש כמה אינדיקאטורים שכדאי לעקוב אחריהם: מגמת הריבית של בנק ישראל (שצפויה להמשיך לרדת בהדרגה, בכפוף להתפתחויות); קצב מכירת הדירות החדשות מהמלאי (1,450 בקריית אונו); והתחדשות עירונית — 17 תוכניות מאושרות שצפויות לשנות חלקים שלמים בעיר.
לפי ניתוח של מעלות S&P, הירידות צפויות לעצור בטווח הבינוני, ובמחצית השנייה של 2026 צפויה עלייה מתונה. הצמיחה הכלכלית הנרחבת — 3.8% צמיחת תוצר שצפויה ב-2026 (תחזית מרץ של בנק ישראל) — תומכת גם בביקוש. אבל זו תחזית, לא ודאות.
בפועל, ב-2026 מי שמחפש דירה בבקעת אונו נהנה משילוב של מחירים יורדים, ריבית בדרך מטה, ומוכרים שמוכנים לשיחה. מצב כזה לא מתקיים תמיד, אבל הוא גם לא מחייב החלטה חפוזה — כדאי לבדוק את הנתונים, להתייעץ עם אנשי מקצוע, ולהחליט מתוך ידע.
- התחדשות עירונית: 17 תוכניות מאושרות בקריית אונו — צפויות להוסיף ערך לאזורים שמקיפות אותן
- ריבית צפויה לרדת בהדרגה — אך הקצב תלוי בהתפתחויות ביטחוניות וכלכליות
- התנאים הנוכחיים לא בהכרח יישארו כך לאורך זמן — שווה לעקוב ולהחליט בהתאם