רכוש צמוד לדירה מול רכוש משותף — ההבדל שחשוב להבין
כשקונים דירה בישראל, כל מה שלא מוגדר כ'דירה' עצמה שייך לאחת משתי קטגוריות: רכוש משותף או רכוש צמוד. זה לא רק ניואנס משפטי — הוא קובע מה שלכם ומה לא.
רכוש משותף הוא כל מה שכולם בבניין שותפים בו: חדר מדרגות, גג, גינה משותפת, חדר מכונות, לובי. כל דייר מחזיק בחלק ממנו לפי יחס שטח דירתו, אך אין לאף אחד בעלות בלעדית על חלק ספציפי.
רכוש צמוד (הצמדה) הוא שטח שהוצא מהרכוש המשותף ויוחד בלעדית לדירה מסוימת. חניה, מחסן, גגון, גינה פרטית — כל אלה יכולים להיות מוצמדים. ברגע שהם מוצמדים, הם חלק משפטי אחד עם הדירה: נמכרים איתה, ממושכנים איתה, ועוברים בירושה עם הדירה.
הצמדה חדשה בבניין קיים דורשת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין — כך קובע סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. בפרויקטים חדשים, הקבלן מצמיד את החניות והמחסנים לדירות עוד בשלב התכנון, ומגדיר זאת בהסכם המכר ובתשריט הבית המשותף.
| סוג | שייכות | ניתן למכירה בנפרד | חייב בארנונה | עובר עם דירה בעסקה |
|---|---|---|---|---|
| רכוש משותף | כל הדיירים | לא | לא (בד"כ) | לא (חלק משותף) |
| רכוש צמוד – חניה | בעל הדירה | לבעל דירה בבניין בלבד | לא | כן |
| רכוש צמוד – מחסן | בעל הדירה | לבעל דירה בבניין בלבד | כן (בד"כ) | כן |
דגש חשוב: לא כל שימוש בפועל הוא זכות רשומה. יש מקרים רבים בהם דיירים השתמשו בחניה מסוימת במשך שנים, אך כאשר בדקו את נסח הטאבו גילו שהיא צמודה לדירה אחרת — או לא צמודה כלל לאף אחד ומהווה רכוש משותף. לכן בדיקה לפני קנייה היא לא פורמליות, אלא הגנה על הכסף שלכם.
- הצמדה = בעלות בלעדית. שימוש בפועל ≠ זכות רשומה
- חניה ומחסן צמודים עוברים עם הדירה אוטומטית בכל עסקה
- הצמדה חדשה בבניין קיים דורשת הסכמה של כל השכנים — זה מסובך ולעיתים בלתי אפשרי
כמה עולים חניה ומחסן בפרויקטים החדשים בבקעת אונו
בכל פרויקט חדש בקריית אונו, גני תקווה, אור יהודה ויהוד מונוסון — חניה ומחסן הם חלק מחבילת הרכישה, לא מתנה. הקבלן מגדיר את מחירם בנפרד בהסכם המכר, ויש משמעות לאיזה סוג חניה ומחסן אתם מקבלים.
בפרויקטים שאנחנו מכירים בבקעת אונו, חניה תת-קרקעית נפרדת עולה בדרך כלל 80,000–150,000 שקל, ומחסן בסביבות 30,000–80,000 שקל בהתאם לגודל ולמיקום. חבילת חניה ומחסן ביחד — בדרך כלל בטווח 150,000–280,000 שקל מעל בסיס מחיר הדירה. בפרויקטים יוקרתיים יותר או באזורים עם מחסור בחניה, הצד העליון של הטווח הוא הריאליסטי יותר.
| מרכיב | גדול ומרכזי | בינוני | הערות |
|---|---|---|---|
| חניה תת-קרקעית | 120,000–150,000 ₪ | 80,000–120,000 ₪ | חניה עיגולית/ישרה, מקורה |
| חניה עילית | 50,000–80,000 ₪ | 30,000–50,000 ₪ | שווה כ-70% מחניה תת-קרקעית |
| מחסן (8–12 מ"ר) | 50,000–80,000 ₪ | 30,000–50,000 ₪ | תלוי קומה ונגישות |
| חבילה כוללת | 170,000–280,000 ₪ | 110,000–170,000 ₪ | כדאי לבדוק מה כלול |
נקודת השוואה חשובה: בבניינים ישנים בקריית אונו הוותיקה, הקיראון, הרימון ואזורים אחרים — חניות ומחסנים לעיתים קרובות אינם קיימים כלל, או קיימים כרכוש משותף ללא הצמדה רשומה. כאשר רוכשים יד שנייה ויש מחסן או חניה ב'שימוש' אך ללא רישום, יש לבדוק בקפידה — ולוודא שהדבר מצוין מפורשות בחוזה המכר.
מה כן ניתן לבקש מהקבלן: חניה כפולה (טורקית — זה אחרי זה) לרוב עולה 20–30% פחות מחניה בודדת ישירה. אם אתם מחפשים מקום לאחסון — מחסן בקומה תחתונה שאינו רשום כצמוד עשוי להיות כרוך בארנונה מופחתת או ללא ארנונה כלל, בהתאם לצו הארנונה של הרשות המקומית. כדאי לברר מראש.
- בפרויקט חדש בבקעת אונו: חניה תת-קרקעית 80,000–150,000 ₪; מחסן 30,000–80,000 ₪
- חניה עילית שווה כ-70% מחניה תת-קרקעית; חניה טורקית שווה כ-70% מחניה נפרדת
- בבניינים ישנים — בדקו בנסח ואל תסמכו על מה שאומרים בעל פה
איך לבדוק בנסח הטאבו שהחניה והמחסן שלכם — שלבים ברורים
לפני שחותמים על הסכם מכר של דירה בבניין משותף, יש להוציא שני מסמכים: נסח טאבו ותשריט הבית המשותף. שניהם זמינים דרך אתר הטאבו הממשלתי (home.tabu.co.il) ועולים כמה עשרות שקלים.
בנסח הטאבו — מה לחפש: בחלק שעוסק ב'הצמדות' תמצאו רשימה של כל השטחים הצמודים לאותה יחידה. לכל הצמדה יצוין גם השטח שלה (בערך מ"ר) ומספר מזהה. אם החניה לא מופיעה ברשימת ההצמדות — היא לא שלכם מבחינה משפטית, גם אם אתם חונים שם מ-1998.
בתשריט הבית המשותף — מה לחפש: התשריט הוא מפת הבניין שמציגה ויזואלית היכן ממוקמת כל הצמדה. לכל הצמדה יש צבע ומספר/אות ייחודיים. בדקו שמספר ההצמדה בנסח תואם לסימון בתשריט, ושהמיקום הפיזי הגיוני (שמחסן 8 מ"ר שמצוין בנסח הוא אכן מחסן של 8 מ"ר בפועל ולא מחסן של שכן אחר עם אות דומה).
שלוש בדיקות מרכזיות שצריך לעשות: ראשית, האם החניה/המחסן מוצמדים לדירה שאתם קונים — ולא לדירה אחרת בבניין? טעויות כאלה קיימות. שנית, האם יש שעבוד, עיקול או הערת אזהרה על ההצמדה עצמה? הצמדה יכולה להיות ממושכנת בנפרד במקרים מסוימים. שלישית, בפרויקטים חדשים שהבית המשותף טרם נרשם — בדקו שהחניה והמחסן מצוינים בהסכם המכר ובנספחים, ושיש התחייבות לרישומם בטאבו לאחר השלמת הרישום.
פרויקט פינוי-בינוי ותמ"א 38: אם הדירה שאתם רוכשים היא תוצר של פרויקט התחדשות עירונית — החניות והמחסנים הוקצו מחדש ונרשמו מחדש. בדרך כלל, בפינוי-בינוי, הדיירים המקוריים קיבלו את חבילת החניה/מחסן כחלק מהתמורה, ואלה ירשמו בטאבו. אם הדירה עדיין בשלבי רישום — בקשו לוח זמנים ברור.
- הוציאו גם נסח טאבו וגם תשריט בית משותף — שניהם נדרשים לבדיקה מלאה
- בדקו שמספר ההצמדה בנסח תואם לסימון בתשריט ולמיקום בפועל
- בפרויקט חדש לפני רישום: ודאו שהחניה והמחסן מצוינים בהסכם המכר בכתב
כשמוכרים דירה ללא חניה — מה זה עולה לכם בפועל
אחת השאלות שמגיעות אלינו לעיתים קרובות מבעלי נכסים בקריית אונו: 'הדירה שלי בבניין ישן ואין לי חניה — איך זה ישפיע על המכירה?' התשובה לא נעימה, אבל היא ניתנת להכנה מראש.
בשוק שבו רוב הדירות בסביבה כן כוללות חניה — דירה ללא חניה מצמצמת את מאגר הקונים הפוטנציאליים ומאלצת אתכם לתמחר בפחות. בגוש דן, הנתונים מדברים על פערים של 10% בערים כמו רמת גן וגבעתיים (שהם בערך 200,000 שקל על דירה בשווי 2 מיליון), ועד 20% בתל אביב (400,000 שקל ומעלה). בקריית אונו, בהתאם לשכונה, מדובר בדרך כלל על 5–15% — פחות מתל אביב, אך עדיין משמעותי.
מה שאפשר לעשות: במקרים מסוימים ניתן לבדוק האם יש חניה ברכוש המשותף שניתנת לרכישה או לסידור שימוש ייחודי — תוך קבלת הסכמת שכנים ועריכת הסכם מסודר. פתרון אחר הוא לבצע הסכם חניה שכירות/שימוש עם שכן שיש לו שתי חניות — ולצרף זאת לעסקה. זה לא שווה כמו חניה רשומה, אבל מסייע לקונים מסוימים.
לגבי מחסן: מחסן מוסיף ערך, אך פחות קריטי מחניה. היעדר מחסן לרוב לא 'שובר' עסקה, אבל העדר חניה בעיר שבה מחסור בחנייה — כן. ההמלצה שלנו היא לברר את הנושא לפני ששמים מחיר, ולא לגלות אותו רק כשהקונה הראשון שואל.
| בעיר | פרמיית חניה צמודה | פרמיית מחסן צמוד | הערה |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 15–20% מערך הדירה | 2–5% | שוק צפוף מאד |
| רמת גן, גבעתיים | ~10% | 1–3% | תלוי שכונה |
| קריית אונו | 5–15% | 1–4% | תלוי בניין ושכונה |
| גני תקווה, אור יהודה | 5–10% | 1–3% | שוק פחות לחוץ |
- דירה ללא חניה בקריית אונו — מניסיוננו, עשויה להימכר בפחות מדירות דומות עם חניה, בפערים שיכולים להגיע ל-5–15% בשוק תחרותי
- גלו את נושא החניה לפני שמתמחרים — לא תוך כדי המשא ומתן
- הסכמי שימוש בחניה משכן שכן הם פתרון חלקי — לא תחליף לחניה רשומה
מו"מ עם הקבלן על חניה ומחסן: מה מותר לבקש ואיך לשאול
בניגוד לנדל"ן יד שנייה, בפרויקט חדש יש לכם חלון הזדמנויות לעצב את עסקת החניה והמחסן. הקבלנים לרוב מגיעים עם מחיר 'ריק' לדירה ומחיר נפרד לחניה ומחסן — ויש שם מקום למשא ומתן, במיוחד כשהפרויקט עדיין בשלבי מכירה.
מה שאפשר לבקש: ראשית — הורדת מחיר החניה. בשלבי קדם מכירה, כאשר הקבלן רוצה להציג נתוני מכירות טובים, יש יותר גמישות. שנית — שדרוג חניה: ממקום צדדי/צר למיקום טוב יותר. שלישית — מחסן גדול יותר, או מחסן בקומה נוחה יותר. רביעית — במיוחד שיפסידו בדירה, לעיתים קבלנים מוסיפים מחסן ללא תשלום נוסף.
שאלות שכדאי לשאול: • מה מספר החניה שמוקצית לדירה? (ודאו שהיא סבירה מבחינת מיקום) • האם יש מחסן בקומת המחסנים שאינו רשום כצמוד? (פטור מארנונה) • האם אפשר לרכוש חניה כפולה (טורקית) במחיר מופחת? • מתי הצמדות ייכנסו לרישום הטאבו ומה הביטחונות עד אז?
מה חשוב לעגן בחוזה: כל הצמדה — חניה ומחסן — חייבת להיות מצוינת במפורש בהסכם המכר עם מספר ייחודי, שטח, ומיקום. ״חניה כלולה״ ללא פירוט אינה מספיקה. עורך הדין שמייצג אתכם (לא עורך הדין של הקבלן) חייב לוודא שהנספחים לחוזה כוללים תשריט עם סימון ברור של ההצמדות שלכם.
דגל אדום: אם הקבלן אומר ש'אין מחסנים' בפרויקט — בדקו את תוכניות הבנייה. לעיתים יש קומת מחסנים שלא שווקה, ורכישתה בשלב המשא ומתן יכולה להיות אפשרית. שאלה אחת נכונה בזמן הנכון שווה עשרות אלפי שקלים. לפני שחותמים, כדאי להתייעץ עם מתווך מנוסה או עורך דין שמכיר את האזור.
- בקשו שכל הצמדה תפורט בחוזה עם מספר, שטח ומיקום — לא 'חניה כלולה' בלבד
- שאלו על קומת מחסנים נפרדת — היא לא תמיד משווקת, אבל לרוב קיימת
- עורך הדין שלכם (לא של הקבלן) חייב לבדוק את נספחי ההצמדות לפני חתימה