שוק הנדל"ן בישראל ב-Q1 2026 — הרקע הכלכלי
בינואר 2026 נסגרו בישראל 6,933 עסקאות רכישת דירה — פחות ב-9% מינואר 2025. הנתון מגיע על רקע ירידה בנפח הדירות החדשות שנרכשו (כ-23% פחות ברמה הארצית), לצד עלייה של 10% בנפח עסקאות יד שנייה. הפרדוקס הזה מספר סיפור ברור: קונים שהיו בהמתנה חזרו לשוק — אך לא לדירות החדשות הזולות שציפו להן, אלא לשוק היד השנייה שמציע מיידיות ומחיר ריאלי יותר.
ינואר הפתיע כשבנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% לרמה של 4%, בצעד שהפתיע חלק מהכלכלנים. ריבית הפריים עמדה לאחר ההורדה על 5.5%. בפברואר 2026 החליט הבנק להשאיר את הריבית ללא שינוי, ועל פי תחזיות הבנק עצמו, ניתן לצפות לשתי הורדות נוספות ב-2026, עד לרמה של 3.5% לקראת סוף השנה. עבור רוכש דירה ממוצע בבקעת אונו שנוטל משכנתא של 2 מיליון ₪ — כל הורדה של 0.25% מקטינה את ההחזר החודשי בכ-200-300 ₪. עם שתי הורדות נוספות צפויות — כ-600-700 ₪ חיסכון חודשי פוטנציאלי עד סוף 2026.
מה זה אומר בפועל? קונה שבינואר 2025 עמד בהחזר חודשי של 7,000 ₪, יכול היום לעמוד בהחזר גבוה יותר על משכנתא גדולה יותר — פחות בגלל שהמחירים ירדו, ויותר בגלל שהמשכנתא הוזלה. כח הקנייה השתפר, והשוק מרגיש את זה. בבקעת אונו, שבה הביקוש עולה על ההיצע בשכונות מבוקשות לאורך ציר 461 — עובדה זו מייצרת לחץ כלפי מעלה על המחירים.
- ריבית בנק ישראל: 4.0% (ינואר 2026), ריבית פריים: 5.5%
- ינואר 2026 ארצי: עסקאות יד שנייה עלו ב-10%, עסקאות מקבלן ירדו ב-23%
- תחזית בנק ישראל: שתי הורדות נוספות ב-2026, צפי להגיע ל-3.5% בסוף השנה
מחירי דירות בבקעת אונו לפי עיר — טבלה מעודכנת 2026
בקעת אונו אינה ישות אחידה — כל עיר מציעה פרופיל שוק שונה ומחיר שונה. קריית אונו מובילה במחיר ובביקוש, גבעת שמואל וגני תקווה צמודות אחריה, ויהוד ואור יהודה נותרות האלטרנטיבה הנגישה יותר בגוש דן. ככלל, מחירי הסגירה בכל ערי האזור עלו בכ-4%-5% ב-12 החודשים האחרונים לפי ניתוח עסקאות מקומי. חשוב להדגיש: המספרים בטבלה הם הערכות בהתבסס על עסקאות ממדלן, ידאטה ומקורות מקומיים — ולא נתוני הלמ"ס המאושרים.
| עיר | מחיר ממוצע לדירה | מחיר ממוצע למ"ר | 3 חדרים | 4 חדרים | תשואת שכירות (הערכה) |
|---|---|---|---|---|---|
| קריית אונו | כ-3.3 מיליון ₪ | 31,000–34,000 ₪ | 2.4–3.1 מיליון | 2.7–3.5 מיליון | 2.5–2.7% |
| גני תקווה | כ-3.36 מיליון ₪ | 29,000–32,000 ₪ | 2.3–2.8 מיליון | 3.0–3.6 מיליון | 2.6–3.0% |
| גבעת שמואל | כ-3.27 מיליון ₪ | 29,000–31,000 ₪ | 2.2–2.7 מיליון | 2.8–3.4 מיליון | 2.5–2.8% |
| יהוד מונוסון | כ-2.88 מיליון ₪ | 26,000–30,000 ₪ | 2.0–2.5 מיליון | 2.6–3.2 מיליון | 2.8–3.2% |
| אור יהודה | כ-2.5 מיליון ₪ | 24,000–27,000 ₪ | 1.8–2.3 מיליון | 2.3–2.8 מיליון | 3.0–3.5% |
כמה נקודות שחשוב להבין מהטבלה: ראשית, ההפרש בין קריית אונו לאור יהודה עומד על כ-800,000 ₪ בממוצע — סכום שמצדיק בחינה רצינית של כל חלופה לפני החלטה. שנית, תשואת השכירות בקריית אונו (2.5-2.7%) נמוכה יחסית לאור יהודה (3.0-3.5%) — אך עם פוטנציאל השבחה גדול יותר בטווח הבינוני-ארוך, בעיקר בשכונות ותיקות שנמצאות תחת תוכניות פינוי-בינוי. שלישית, גני תקווה ממשיכה לקבל ביקוש גבוה הודות לשכנות עם קריית אונו, תשתיות חינוך טובות ותשואת שכירות מעט גבוהה יותר.
- ההפרש בין קריית אונו לאור יהודה: כ-800,000 ₪ בממוצע — כדאי לשקול שתי חלופות בטרם מחליטים
- גני תקווה ממשיכה לקבל ביקוש גבוה: שכנות עם קריית אונו, חינוך איכותי, תשואה מעט גבוהה
- אור יהודה: תשואת שכירות גבוהה מכולן (3.0–3.5%), במיוחד בשכונת נווה איילון החדשה
עסקאות ינואר 2026 בקריית אונו — מה נמכר ובכמה
חודש ינואר 2026 הציג פעילות ערה בקריית אונו, מהוותיקה ועד הפרויקטים על הנייר. הנתונים שלהלן מגיעים מרישומי עסקאות פומביים שדווחו לרשות המיסים ופורסמו על ידי אונו ניוז (פברואר 2026). אלו עסקאות בפועל — לא מחירי בקשה.
| סוג דירה | כתובת | שנת בנייה | שטח (מ"ר) | מחיר |
|---|---|---|---|---|
| 2 חדרים | לוי אשכול (בנייה) | בנייה | 61 | 2.19 מיליון ₪ |
| 3 חדרים | יצחק רבין | 2008 | 74 | 2.85 מיליון ₪ |
| 3 חדרים | יצחק נבון (בנייה) | בנייה | 80 | 3.08 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | ביאליק | 1980 | 95 | 2.3 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | יאיר שטרן | 1970 | 91 | 2.6 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | אירוס | 1960 | 87 | 2.67 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | אהרב (בנייה) | בנייה | 118 | 3.02 מיליון ₪ |
| 4 חדרים | כפר | 2003 | 103 | 3.53 מיליון ₪ |
| 5 חדרים | חבצלת | 1991 | 108 | 2.7 מיליון ₪ |
| 5 חדרים | שלמה המלך (בנייה) | בנייה | 127 | 3.95 מיליון ₪ |
| גג/גינה | מונטיפיורי (בנייה) | בנייה | 107+128 | 4.37 מיליון ₪ |
| גינה | אונו הצעירה (בנייה) | בנייה | 120+176 | 4.9 מיליון ₪ |
מה אפשר ללמוד מהטבלה? כמה תובנות שחוזרות על עצמן: ראשית, הפער בין דירה ישנה לחדשה בטווח האחרון הוא עצום — דירת 4 חדרים מ-1970 נסגרת ב-2.6 מיליון, בעוד דירת 4 חדרים חדשה באותה עיר נסגרת ב-3.0-3.53 מיליון. הפרש של 400,000-900,000 ₪ — כסף שמממן שיפוץ מלא ומשאיר עודף. שנית, דירת 4 חדרים ישנה בוותיקה ובקיראון עדיין נסגרת בין 2.3 ל-2.67 מיליון — ערך ממשי בהשוואה לרמת גן שבה דירה מקבילה תתומחר 15%-20% גבוה יותר. שלישית, גגות וגינות בבנייה חדשה כבר פרצו את רף 4 מיליון ₪ — מוצר שהיצע שלו נמוך והביקוש אליו גבוה, בעיקר ממשפחות מרחיבות.
- דירה ישנה (1970-1980) ב-4 חדרים: 2.3–2.67 מיליון ₪ — ערך ממשי בהשוואה לגוש דן
- דירה חדשה מקבלן ב-4 חדרים: 3.0–3.53 מיליון ₪ — 15%-30% יקר מיד שנייה
- גגות וגינות חדשות: מעל 4 מיליון ₪ — ביקוש גדול, היצע מוגבל
פרויקטי הענק שמשנים את קריית אונו ב-2026
מי שעוקב אחרי קריית אונו בשנים האחרונות מכיר את הצמיחה: שכונת פסגת אונו שמוסיפה אלפי יחידות, שכונת אונו פארק שמתמלאת, ופרויקטי ההתחדשות העירונית בוותיקה ובקיראון. נכון לתחילת 2026, 17 תוכניות התחדשות עירונית מאושרות ופעילות בעיר. לא מדובר בנתון סטטיסטי בלבד — זה אומר שדיירים בבניינים ישנים רבים כבר נמצאים באחד משלבי ההוצאה לפועל: מחתימות ועד קבלת היתר.
בין הפרויקטים הבולטים: פרויקט **ענב וילג'** ברחוב התאנה — 255 יחידות דיור חדשות ב-4 בניינים בני 16 קומות, בהשקעה כוללת של מעל 700 מיליון ₪ (מקור: מרכז הנדל"ן). פרויקט **עלמא** ברחוב לוי אשכול — פינוי של 232 דירות קיימות ובניית 760 דירות חדשות ב-10 בניינים בני 12-20 קומות. פרויקט **האורן** — 5 בניינים חדשים לשיווק ו-2 מחודשים, עם אכלוס צפוי ב-2026. מעבר לאלה, עשרות מתחמי תמ"א 38 שקיבלו היתר וממשיכים לבנות בשכונות הוותיקות.
מה זה אומר לקונים? בניין ישן בקיראון או בוותיקה שמועמד לפינוי-בינוי הוא לא רק נכס עם 'בעיה' — אלא גם פוטנציאל. הדייר שיחכה ל'התחדשות' יקבל דירה חדשה בבניין חדש, לרוב עם ממד, מרפסת, חניה ומעלית. ה'בעיה' היא חוסר הוודאות בלוחות הזמנים — שיכולה להימשך 5-15 שנים. קונים שמחפשים מגורים מיידיים — כדאי שיבינו את המצב לפני שמתחייבים.
- ענב וילג' — 255 דירות בבנייה פעילה ברחוב התאנה, השקעה מעל 700 מיליון ₪
- עלמא — 760 דירות חדשות, פינוי 232 ישנות ברחוב לוי אשכול
- מוכרים בוותיקה: בדקו פוטנציאל פינוי-בינוי לפני שמתמחרים — זה ישפיע על השווי
ריבית 4% — מה זה אומר לכם בפועל
הורדת הריבית לא הוזילה מחירים — אבל שיפרה כח קנייה. ההבדל חשוב: אם בקיץ 2023 (ריבית 4.75%) לא יכולתם לעמוד בהחזר של 8,500 ₪ לחודש על משכנתא של 2.5 מיליון ₪, היום (ריבית 4%) ההחזר על אותה משכנתא נמוך בכ-400-500 ₪ בחודש. ועד סוף 2026 — אם תחזיות הריבית יתממשו — הוא עשוי לרדת עוד.
במספרים: עבור משכנתא של 1 מיליון ₪ במסלול פריים, כל הורדה של 0.25% מקטינה את ההחזר החודשי בכ-150 ₪. עם שתי הורדות נוספות צפויות ב-2026 — החיסכון הצפוי על כל מיליון ₪ הוא כ-300 ₪ לחודש, שהם 3,600 ₪ לשנה. על משכנתא של 2 מיליון ₪ — כמעט 7,200 ₪ חיסכון שנתי פוטנציאלי (מקור: בנק ישראל, חישוב עצמי).
עבור מוכרים: ירידת הריבית מחזירה קונים שהיו ב'סטנד-ביי'. אם אתם שוקלים למכור — Q1-Q2 2026 הוא חלון זמן חיובי יחסית: הביקוש חוזר, ההיצע בבקעת אונו נמוך, והמחירים יציבים. שוק שמטה לטובת המוכרים — ובתנאי שהמחיר מדויק. תמחור גבוה מדי מרחיק קונים מוסמכים ומשאיר נכסים בשוק חודשים.
רוצים לדעת כמה שווה הנכס שלכם עכשיו? כדאי לקבל הערכת שווי מקצועית — משמאי מוסמך, ממתווך שמכיר את השוק המקומי, או משניהם.
- ריבית ירדה מ-4.75% (2023) ל-4% (2026): חיסכון כ-400-500 ₪/חודש על משכנתא של 2.5 מיליון
- שתי הורדות נוספות צפויות: עוד 300 ₪/חודש חיסכון פוטנציאלי על כל מיליון ₪ משכנתא
- מוכרים: Q1-Q2 2026 הוא חלון חיובי — ביקוש חוזר, היצע נמוך, שוק שמטה לטובת המוכר