כמה כסף באמת צריך – הון עצמי ותכנון תקציב
השאלה הראשונה שכל זוג צעיר שואל היא: כמה כסף צריך כדי להתחיל? התשובה תלויה במחיר הדירה שאתם מכוונים אליה. לפי הנחיות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה חייבים להציג הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס. על דירה במחיר 2 מיליון שקל, מדובר ב-500,000 שקל. על דירה ב-2.5 מיליון – כבר 625,000 שקל.
אבל ההון העצמי הוא רק חלק מהתמונה. צריך להוסיף עלויות נלוות שיכולות להגיע ל-15% נוספים מסך העסקה: שכר טרחת עורך דין (0.5%–2% ממחיר הדירה + מע"מ), שמאות מקרקעין (350–900 שקל), עמלת פתיחת תיק משכנתא (0.25% מגובה המשכנתא), מס רכישה (אם מחיר הדירה מעל 1,978,745 שקל), דמי תיווך, הובלה, שיפוץ וריהוט. חובה להכניס את כל אלה לתקציב מראש.
- דרכים לגיוס הון עצמי: חסכונות אישיים, סיוע מהורים (מתנה או משכון דירת ההורים), הלוואה מקרן השתלמות (בריבית נמוכה), ובתוכנית דירה בהנחה – רק 10% הון עצמי
- כלל אצבע חשוב: החזר המשכנתא החודשי לא צריך לעלות על שליש מההכנסה הפנויה של הזוג – אחרת אתם בסיכון כלכלי
- לפני שמתחילים לחפש דירה, קבלו אישור עקרוני למשכנתא מהבנק – זה ייתן לכם תמונה ברורה של התקציב האמיתי שלכם
משכנתא בשנת 2026 – מסלולים, ריביות והמלצות
ריבית בנק ישראל עומדת על 4% נכון לפברואר 2026, ובהתאם ריבית הפריים היא 5.5%. התחזיות של חטיבת המחקר בבנק ישראל מדברות על ירידה נוספת ל-3.5% עד סוף 2026, מה שאומר שמשכנתאות במסלול פריים צפויות להוזיל משמעותית את ההחזר החודשי.
התמהיל המומלץ לתחילת 2026 מציע להגדיל את החלק של המסלולים במשתנה (עד 66% מהתמהיל), כדי לנצל את ירידות הריבית הצפויות ולאפשר מחזור בעתיד. השאר מומלץ לשים בריבית קבועה לא צמודה למדד, שמספקת יציבות ווודאות בהחזרים.
- הלוואת זכאות: ריבית הנמוכה ב-0.5% מהממוצע בשוק, ולא עולה על 3% – כדאי מאוד לנצל אם אתם זכאים (נדרשים 600 נקודות לפחות)
- מסלולים עיקריים: ריבית פריים (משתנה), קבועה לא צמודה (יציבה), קבועה צמודה למדד, משתנה כל 5 שנים – בנו תמהיל שמשלב בין יציבות לגמישות
- אל תחתמו על זכרון דברים לפני שיש לכם אישור עקרוני – זכרון דברים יכול להפוך לחוזה מחייב ולסבך אתכם משפטית ומיסויית
איפה לקנות בגוש דן – מפת המחירים לזוגות צעירים
גוש דן הוא אזור מגוון מבחינת מחירים, ולא כל העיירות יקרות באותה מידה. אם תל אביב (דירת 3 חדרים חדשה מ-3.5 מיליון ומעלה) ורמת גן וגבעתיים (שכבר צמצמו את הפער מול תל אביב) מחוץ לטווח, יש אלטרנטיבות מצוינות בערי הטבעת השנייה.
אור יהודה בולטת כאחת ההזדמנויות הגדולות: מחיר ממוצע למ"ר של 26–27 אלף שקל, נמוך ב-15%–25% מהשכנות. דירת 3 חדרים יד שנייה נמכרת כבר ב-1.63 מיליון שקל, ודירה חדשה בנווה איילון (שכונה חדשה על 1,800 דונם) עולה כ-2.77 מיליון. יהוד מונוסון מציעה מחירים סביב 30 אלף שקל למ"ר, וחולון ובת ים נחשבות גם הן לנגישות יחסית.
- אור יהודה: דירת 3 חדרים מ-1.63 מיליון (יד שנייה) עד 2.77 מיליון (חדשה בנווה איילון), דירת 4 חדרים כ-2.7–3.1 מיליון
- קריית אונו: דירת 3.5 חדרים מכ-2.73 מיליון, פרויקטים חדשים כמו O-Live מ-3.35 מיליון ל-5 חדרים
- הקו הסגול של הרכבת הקלה (יופעל ב-2026) צפוי להעלות מחירים ליד התחנות – אם אתם קונים עכשיו ליד תוואי הקו, אתם נהנים מעליית ערך עתידית
- שימו לב לפרויקטים חדשים מקבלן שמציעים תנאי תשלום נוחים כמו מקדמה קטנה ודחיית תשלום למסירה
תוכניות ממשלתיות שכדאי להכיר – דירה בהנחה ומחיר למשתכן
הממשלה מפעילה מספר תוכניות שנועדו להנגיש את הדיור לזוגות צעירים. התוכנית המרכזית היום היא דירה בהנחה (שהחליפה את מחיר למשתכן), ובשנת 2026 יש חידוש משמעותי: לראשונה, ההגרלות יכללו גם דירות במרכז הארץ – בערים כמו פתח תקווה, כפר סבא, ראשון לציון ורחובות.
הזכאות כוללת זוגות צעירים, יחידים מעל גיל 35 והורים יחידנים, בכפוף לתנאים כלכליים. היתרון הגדול: בתוכנית זו צריך רק 10% הון עצמי במקום 25%, מה שמקטין משמעותית את חסם הכניסה. יש לזכור שקיימת מגבלת מכירה של 5 שנים – כלומר לא ניתן למכור את הדירה בשוק החופשי לפני שעברו 5 שנים מהרכישה.
- הגרלת דירה בהנחה 2026: כ-10,000 דירות, כולל לראשונה גם באזורי ביקוש במרכז הארץ
- זכאות בסיסית: חסרי דירה, עמידה בתנאים כלכליים, הוצאת אישור זכאות (עלות: 187 שקל)
- מגבלות: תקופת צינון של 5 שנים למכירה, דירות בדרך כלל קטנות יותר, ולוחות זמנים ארוכים לאכלוס
- עדיפות למילואימניקים פעילים ולמחוסרי דיור – בדקו האם אתם עומדים בקריטריונים