מחירים ותשואות שכירות: כמה באמת תרוויחו?
לפני שרוכשים דירה להשקעה בגוש דן, חשוב להבין את הפער בין תשואה ברוטו לתשואה נטו. תשואה ברוטו מחשבת את ההכנסה השנתית מהשכרה מחולקת בעלות הנכס, לפני ניכוי הוצאות. בפועל, לאחר תשלום מס רכישה, הוצאות תחזוקה, תקופות ריקנות, שכר דירה לעורך דין ועלויות ניהול, התשואה הנטו עשויה לרדת ל-1.8%–2.5%.
בשנת 2026, מחירי הדירות בקריית אונו ממוקמים בטווח גבוה: דירת 3 חדרים מ-2.57 מיליון ₪, דירת 4 חדרים מ-3.1 מיליון ₪ ודירת 5 חדרים סביב 3.59 מיליון ₪. בהתאם, שכר דירה חודשי ממוצע לדירת 3 חדרים עומד על כ-7,500–8,500 ₪ ולדירת 4 חדרים על כ-8,500–10,000 ₪. עם מחיר רכישה של 3.1 מיליון ₪ ושכר דירה של 8,500 ₪ בחודש, התשואה הברוטו עומדת על כ-3.3%. לאחר ניכוי הוצאות ריאליות, התשואה הנטו קרובה ל-2.3%–2.7%. בהשוואה, אור יהודה מציעה נכסים זולים יותר עם אפשרות לתשואה גבוהה יותר: דירות 3 חדרים מ-1.63 מיליון ₪, עם שכר דירה דומה לאזור, מה שמניב תשואה ברוטו שמתקרבת ל-3%–4%.
- קריית אונו: תשואה ברוטו ~2.8%–3.3%; מחיר גבוה אך ביקוש יציב ושוק שכירות בריא
- אור יהודה: תשואה ברוטו ~3%–4%; מחירים נגישים יותר ופוטנציאל אפסייד גבוה לקראת הקו הסגול
- יהוד: מחיר 3 חדרים 2.1–2.4 מיליון ₪; תשואה ברוטו ~3%; אוכלוסייה צעירה ומרקם עירוני מתחדש
- גבעת שמואל: שוק יוקרתי ומגוון; תשואה ברוטו ~2.5%–3%; נסחר בפרמיה בגלל רמת חיים גבוהה
- רמת גן: תשואה ברוטו ~2.77%; עיר בשלה עם ביקוש שכירות גבוה ופרויקטי פינוי-בינוי מרובים
הקו הסגול: מנוע הנדל"ן שעוד לא הגיע
הקו הסגול הוא ככל הנראה הגורם היחיד שיכול לשנות באופן מהותי את מחירי הנדל"ן לאורך ציר בקעת אונו בעשור הקרוב. הקו יחבר 8 ערים – תל אביב, גבעתיים, רמת גן, גבעת שמואל, קריית אונו, אור יהודה, יהוד-מונוסון ו – עם 46 תחנות ותדירות נסיעה של 4 דקות. מדובר ברשת שצפויה לשנע כ-256,000 נוסעים ביום. הפתיחה הצפויה היא סוף 2028.
ניסיון העבר מלמד שמחירי הנדל"ן לאורך מסילות עירוניות עולים משמעותית כבר שנים לפני הפתיחה. פרויקטים רבים בקריית אונו ובגבעת שמואל כבר שיווקו יחידות תוך הדגשת הקרבה לתחנת הרכבת הקלה. עבור המשקיע, זה אומר שחלון ההזדמנויות לרכישה לפני עליית מחירים משמעותית הוא צר, אך עדיין פתוח ב-2026. רכישה כיום ליד תחנת קו סגול מתוכננת – בפרט באור יהודה וביהוד – עשויה להניב עליית ערך משמעותית עד 2028–2030.
- אור יהודה: שלוש תחנות בתוך העיר; עיר שצפויה להכפיל ולשלש אוכלוסייה; מחירים עדיין נגישים
- קריית אונו: כמה תחנות; עיר מבוקשת; פרמיית הקו הסגול כבר חלקית מגולמת במחירים
- יהוד: תחנות לאורך כביש 461; תוכנית ל-6,650 יחידות דיור חדשות בעיר; מחירי כניסה אטרקטיביים
- גבעת שמואל: הסתעפות הקו לכיוון אוניברסיטת בר-אילן; קהל יעד אקדמי ומשפחתי מבוקש
פינוי-בינוי: ההזדמנות הנסתרת למשקיע
קריית אונו זכתה לכינוי 'בירת הפינוי-בינוי'. העירייה מעניקה פטור גורף ממיסי עירייה לפרויקטי פינוי-בינוי. פרויקט ONO ONE הכולל 9 בניינים בני 20 קומות עם 2,420 מ"ר שטחי מסחר כבר בביצוע. פרויקט 'ענב Village' כולל 255 דירות חדשות ב-4 בניינים.
גם אור יהודה נכנסת לתמונה: פרויקט הסביון כולל הריסת 184 יחידות קיימות לטובת 808 דירות חדשות. בגבעת שמואל, ועדת התכנון אישרה פינוי-בינוי ברחוב בן גוריון 10–16. עבור משקיע, רכישת דירה בבניין עתיד לפינוי-בינוי יכולה להניב 'בונוס' משמעותי בדמות דירה גדולה או חדשה יותר בסיום הפרויקט, בנוסף לדמי שכירות עד אז.
- קריית אונו: 'בירת הפינוי-בינוי' – פטורי עירייה, מסלולים מהירים ואינספור פרויקטים
- אור יהודה: פרויקט הסביון – 184 דירות ישנות הופכות ל-808 דירות חדשות
- גבעת שמואל: אישור לפינוי-בינוי ברחוב בן גוריון 10–16
- חשוב לבדוק: האם הבניין בוועדת פינוי-בינוי? מה שלב ההסכמות? מי היזם?
- יתרון: משקיע שרכש בפינוי-בינוי לפני אישור סופי עשוי ליהנות מעליית ערך משמעותית
מיסוי, מימון ועלויות נסתרות – כל מה שצריך לדעת לפני החתימה
מס הרכישה על דירה שנייה ב-2026 עומד על 8% עד שווי של 6,055,070 ₪, ועולה ל-10% מעל כך. על דירה בשווי 3 מיליון ₪ תשלמו מס רכישה של 240,000 ₪. מעבר לכך, בבוא היום למכור את הנכס, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח הריאלי.
לגבי מימון: בנק ישראל מגביל את אחוז המימון לרוכשי דירה שנייה ל-50% בלבד. על דירה בשווי 3 מיליון ₪ נדרשים 1.5 מיליון ₪ הון עצמי. הריבית בינואר 2026 ירדה ל-4% וצפויה להמשיך לרדת לכ-3.5% עד סוף 2026. הכנסה מהשכרת דירה עד 5,654 ₪ לחודש פטורה ממס הכנסה לחלוטין. מי שמשכיר ב-7,000–11,000 ₪ נהנה מפטור חלקי. מי שעובר 11,308 ₪ משלם מס לפי מסלול 10% או מסלול מס שולי.
- מס רכישה: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל – על דירה של 3 מיליון ₪ זה 240,000 ₪
- הון עצמי: לפחות 50% מערך הנכס – על פי בנק ישראל
- ריבית בנק ישראל: ירדה ל-4% בינואר 2026; תחזית 3.5% עד סוף השנה
- פטור ממס הכנסה על שכירות: עד 5,654 ₪/חודש פטור מלא; פטור חלקי עד 11,308 ₪
- עלויות נוספות: שכר טרחת עו"ד (1%–2%), תיווך (2%), ביטוח מבנה ותוכן, תחזוקה שוטפת
- מס שבח: חל בעת מכירה; שיעורו תלוי בתקופת ההחזקה