המלחמה עם איראן וההשפעה על מחירי הנדל״ן - כיצד השפיעו מלחמות העבר על מחירי הדיור בישראל

ההשפעה ההיסטורית של קונפליקטים על מחירי הנדל״ן בישראל

בדרך כלל, אירועים ביטחוניים משפיעים על שוק הנדל״ן בישראל בשני שלבים: ירידה ראשונית של 10-16% מחירי נכסים בחודשים הראשונים של הקונפליקט, ואחריה התאוששות משמעותית בשל אי-התנודתיות של רכוש קרקע כנכס אמיתי. למעשה, הנתונים ההיסטוריים מלמדים כי שוקי הנדל״ן בישראל חוזרים לגדילה בקצב שנתי של 22-25% לאחר קטגוריית סיום הקונפליקט, כמה שמשקף את כושר ההסתגלות של המשק הישראלי.

מלחמת יום הכיפורים בשנת 1973 היתה בעלת ההשפעה הדרמטית ביותר, עם ירידה של כ-50% במחירים על פני ארבע שנים (1973-1977). עם זאת, התאוששות הייתה עקשנית, וכאשר השוק סופיע, הוא חזה גדילה מדהימה של 40% לקראת 1977. מלחמות לבנון וקונפליקטים אחרים הראו השפעות קצרמרות יותר, עם ירידות קצרות ושחזורים תוך חודשים, מה שמציע כי קנה המידה והעוצמה של הקונפליקט משפיעים ישירות על היציבות של שוק הנדל״ן.

מצב השוק בשנת 2025 והשפעת קונפליקט איראן

קונפליקט המתמשך עם עזה, בתוספת הלחימה עם איראן ביוני 2025 (שנמשכה 12 ימים), יצר סביבה כלכלית קשה במיוחד. בחצי הראשון של 2025, המשק הישראלי התכווץ ב-3.5% בתוצר מקומי גולמי, וחצי מאתרי הבנייה הוצאו מהפעילות. התוצאה הייתה ירידה בממוצע של 2.5% בשנה במחירי הנדל״ן בגוש דן, עם ירידות קשות במיוחד בתל אביב (1.9%) ובדירות גדולות.

בדירות 5 חדרים בתל אביב, שנחשבות לבעלות ביקוש גבוה ובדרך כלל מניבות את המחירים הגבוהים ביותר, ירידה של 21.2% מייצגת כוחות כלכליים חזקים בעבודה. גם בעת משבר, קנייה של דירה היא החלטה כלכלית גדולה ודורשת ביטחון בעתיד. כאשר עתיד כלכלי אי-בטוח, קונים מפחיתים את התקציבים שלהם או דוחים קנייה לחלוטין.

חודש יוני 2025 היה בעיקר קשה, עם ירידה של 29% בנפחי המכירות בהשוואה ליוני 2024. זה משקף את התגובה המיידית של שוק הנדל״ן לאי-ודאויות ביטחוניות כלכליות.

השפעת המממד (חדר בטיחות) על ערך הנכס

אחד מהתופעות החדשות ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי בשנים האחרונות הוא הפרמיום המשמעותי שצוברות דירות בעלות ממד. בעקבות הלחימה ההתמשכת, דירות עם חדר בטיחות מעודכן (המוגדר כ'ממד') רואות פרמיום של 15-20% על מחיר הבסיס. לעומת זאת, דירות ללא ממד סובלות מהנחות של 15-20%.

בגוש דן, רנטלים עם ממד ברמת גן עומדים על 7,749 שקלים חודשיים, משקף הביקוש החזק לדיור מגובה. קנייה וקוק למנוע יחידות ללא ממד בשל החרדה הרמה בביטחון. זה הוצר לממד הכלכלי מעמיק: בעלים של דירות ללא ממד עשויים להוציא כסף משמעותי בשדרוג מימוש, בעוד שקנייה של דירה עם ממד מלבד מתחבר לעלייה בערך של 15-20%.

הנחות במחיר במיקומים ספציפיים בגוש דן

בתוך גוש דן, ישנו שונות משמעותית בהנחות המחיר המופרעות. רמת גן והוד עומדות בחזית החיזוק השוק, עם הנחות ממוצעות של 182,000 שקל מהמחיר הסולידי בנכסים שנמכרו. גיבעתיים רואה הנחות דומות של 172,000 שקל, בעוד שתל אביב (כמרכז עירוני ראשי) חוויה פחות חיזוק בנכסים סיימו מכירה.

הנחות אלו משקפות את מחיקת הביקוש בשל אי-ודאויות, כמו גם את זמן התושמרות הדרוש לסיום עסקה. מוכרים, במיוחד אלה הנמכרים בשל סיבות אולם לא על ידי בחירה, הם מוכנים לקבל פחות כדי לסיום מכירה מהר יותר. זו ההזדמנות שלך, כקונה פוטנציאל, לסיום עסקה משכנעת ברמת גן וגיבעתיים בשנת 2026.