מצב הריבית בישראל – איפה אנחנו עכשיו ולאן הולכים
אחרי תקופה ממושכת שבה בנק ישראל הותיר את הריבית ברמה של 4.5% לאורך עשר החלטות רצופות, הגיע השינוי בנובמבר 2025 עם הורדה ראשונה ל-4.25%, ואחריה הורדה נוספת בינואר 2026 ל-4.0%. בפברואר 2026 החליט הבנק על הקפאה זמנית, אך התחזיות ברורות: עוד שתי הורדות לפחות צפויות במהלך 2026.
חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה ריבית של 3.5% בממוצע ברבעון הרביעי של 2026. המשמעות היא ריבית פריים של 5.0% במקום 5.5% כיום. תחזית זו נתמכת בציפיות שוק ההון ובתחזיות כלכלנים פרטיים. האינפלציה צפויה להתמתן ל-1.7% בשנת 2026, מה שנותן לבנק ישראל מרחב תמרון להמשיך ולהוריד ריבית.
חשוב להבין שהריבית לא יורדת בזכות הנדל״ן – היא יורדת בגלל התמתנות האינפלציה, התחזקות השקל, וצמיחה כלכלית צפויה של 5.2% ב-2026. אלה תנאים מאקרו-כלכליים שתומכים בהמשך הורדות, אך גם עלולים להשתנות אם המצב הביטחוני או הגיאו-פוליטי ישתנה.
- ריבית בנק ישראל: ירדה מ-4.5% ל-4.0% בשתי הורדות רצופות
- תחזית סוף 2026: ריבית של 3.5%, פריים של 5.0%
- אינפלציה צפויה: 1.7% ב-2026, מתחת למרכז יעד יציבות המחירים
- צמיחת תוצר צפויה: 5.2% ב-2026 – סביבה כלכלית תומכת בהורדות ריבית
מה זה אומר בפועל למשכנתא שלכם – מספרים אמיתיים
בואו נדבר תכלס. על משכנתא של מיליון שקלים במסלול פריים, כל הורדה של רבע אחוז חוסכת כ-151 שקלים בחודש. שתי ההורדות שכבר בוצעו חסכו יחד כ-304 שקלים בחודש, כלומר כ-3,650 שקלים בשנה. אם יתממשו התחזיות ונגיע לריבית של 3.5% עד סוף השנה, החיסכון השנתי יגיע לכ-5,000 שקלים על כל מיליון שקלים של משכנתא בפריים.
עבור משכנתא טיפוסית בגוש דן של 1.5-2 מיליון שקלים, מדובר בחיסכון של 7,500-10,000 שקלים בשנה. זה לא סכום שמשנה את התמונה לגמרי, אבל הוא בהחלט מורגש. חשוב לזכור שהחיסכון מתייחס רק לחלק שבמסלול פריים – אם יש לכם תמהיל עם מסלולים קבועים, הם לא מושפעים מהורדות הריבית.
לגבי תמהיל משכנתא מומלץ ב-2026, מומחי המשכנתאות ממליצים על חלוקה של כ-50% בריבית קבועה לא צמודה, 33% בפריים, ו-17% במשתנה כל חמש שנים. התמהיל הזה מאפשר ליהנות מירידות הריבית דרך מסלול הפריים, תוך שמירה על יציבות דרך המסלול הקבוע.
- חיסכון של 151 ₪ לחודש על כל מיליון ₪ בפריים, על כל הורדה של 0.25%
- תמהיל מומלץ 2026: 50% קבועה לא צמודה, 33% פריים, 17% משתנה
- מי שלקח משכנתא בריבית גבוהה ב-2023-2024 – שווה לבדוק מחזור
- כלל אצבע למחזור: פער של 0.75% ומעלה מהריבית הנוכחית מצדיק בדיקה רצינית
שוק הנדל״ן בגוש דן 2026 – בין מלאי שיא לביקוש מתעורר
הנתון שהכי צריך לעניין רוכשים בגוש דן הוא מלאי הדירות הלא מכורות. ברמה הארצית מדובר בכ-84 אלף דירות חדשות שהקבלנים לא הצליחו למכור – עלייה של למעלה מ-60% תוך שלוש שנים בלבד. בתל אביב ורמת גן, בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו 5 עד 6 שנים למכור את כל המלאי. מכירות הדירות החדשות בשוק החופשי ירדו ב-33.7% בשנת 2025 לעומת 2024.
המשמעות עבור הקונים ברורה: זהו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, דחיית תשלומים, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, ולעיתים גם הנחות ישירות. מי שמחפש דירה בגוש דן צריך לנצל את כוח המיקוח שנוצר.
עם זאת, הנתון ההיסטורי מלמד שהורדת ריבית של נקודת אחוז אחת מעלה מחירי דירות בכ-6.5% לאורך כשנתיים. כלומר, החלון הנוכחי של מחירים נמוכים יחסית עשוי להיסגר ככל שהריבית תמשיך לרדת ויותר קונים יחזרו לשוק. זו בדיוק תנועת המלקחיים שכלכלנים מתארים: מצד אחד מלאי גדול לוחץ מחירים כלפי מטה, ומצד שני ריבית יורדת מושכת קונים חזרה ולוחצת מחירים כלפי מעלה.
- 84 אלף דירות חדשות לא מכורות – שיא היסטורי בישראל
- ירידה של 33.7% במכירות דירות חדשות ב-2025
- בתל אביב ורמת גן – מלאי שמספיק ל-5-6 שנים בקצב הנוכחי
- מבצעי קבלנים: דחיית תשלומים, פטור מהצמדה למדד, הלוואות קבלן
מחירי דירות בגוש דן – מה קורה בשטח
בקריית אונו, מחירי הדירות עומדים בממוצע על כ-30-32 אלף שקלים למ״ר. דירת 4 חדרים נמכרת בטווח של 3 עד 3.3 מיליון שקלים, ודירת 5 חדרים בטווח של 3.4 עד 3.7 מיליון שקלים. בבקעת אונו כולה (קריית אונו, גבעת שמואל, אור יהודה ויהוד) נרשמה עלייה מתונה של כ-4%-5% במחירי הסגירה במהלך השנה החולפת.
ברמה הארצית, מחירי הדירות ירדו ב-0.5% בספטמבר-אוקטובר 2025, וקצב העלייה השנתי התמתן עד כמעט לאפס. בתל אביב ובמרכז גוש דן, התחזיות מדברות על ירידה אפשרית של 1%-4% במחירי דירות חדשות, בעוד שבאזורי הביקוש של בקעת אונו המחירים דווקא עולים בזכות פרויקטים חדשים והקו הסגול של הרכבת הקלה.
הפער הזה חשוב: לא כל גוש דן מתנהג אותו דבר. אזורים עם תשתיות חדשות ופרויקטי התחדשות עירונית שומרים על ערכם ואף עולים, בעוד אזורים עם עודף היצע חדש חווים לחץ כלפי מטה על המחירים.
- קריית אונו: 30-32 אלף ₪ למ״ר, דירת 4 חדרים 3-3.3 מיליון ₪
- בקעת אונו: עלייה מתונה של 4%-5% במחירים בשנה האחרונה
- תל אביב ומרכז גוש דן: תחזית לירידה של 1%-4% בדירות חדשות
- משקיעים צריכים ריבית של 3%-3.25% כדי לחזור לשוק בהיקף משמעותי