למה דווקא גבעתיים? – יתרונות השקעה בעיר
גבעתיים עוברת בשנים האחרונות מהפך דמוגרפי משמעותי. מעיר שנחשבה לאחת הזקנות בישראל, היא הפכה לאבן שואבת לצעירים ומשפחות – בעיקר תושבי תל אביב שמחפשים דירה גדולה יותר באותה אווירה עירונית אך במחירים נמוכים בכ-20%-30%. העיר מציעה מערכת חינוך מצוינת, קרבה למרכזי תעסוקה כמו הבורסה ברמת גן ומגדלי משרדים בתל אביב, ואופי קהילתי ייחודי שמושך אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה.
מבחינת משקיע, היתרונות ברורים: ביקוש גבוה ויציב לדירות להשכרה, מיעוט היצע שדוחף מחירים כלפי מעלה, ופוטנציאל עליית ערך משמעותי בזכות פרויקטי תשתית ותחבורה. הקרבה לתל אביב – מרחק של דקות ספורות בלבד – מעניקה לגבעתיים פרמיה שלא כל עיר בגוש דן נהנית ממנה.
- מיקום אסטרטגי: צמודה לתל אביב ולרמת גן, עם נגישות תחבורתית מעולה
- ביקוש גבוה ויציב: הגירה חיובית של צעירים ומשפחות, בעיקר מתל אביב
- מחסור בהיצע: שטח מוגבל (3,230 דונם) שמגביל בנייה חדשה ושומר על מחירים גבוהים
- אוכלוסייה איכותית: אנשי מקצוע, עובדי הייטק ומשפחות צעירות – שוכרים אמינים
- פוטנציאל עליית ערך: הקו הסגול, התחדשות עירונית ומגמות דמוגרפיות חיוביות
ניתוח מחירים לפי שכונות – איפה כדאי להשקיע
גבעתיים היא עיר קטנה עם מספר מצומצם של שכונות, אך ההבדלים ביניהן משמעותיים מבחינת מחירים ופוטנציאל השקעה. שכונת בורוכוב נחשבת לאחת השכונות הכי מבוקשות באזור המרכז כולו – דירות חדשות נמכרות בכ-44,000 ש״ח למ״ר, בעוד דירות ישנות עומדות על כ-37,000-39,000 ש״ח למ״ר. המחירים בשכונה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ובשנים 2021-2023 נרשמה עלייה של כ-20%.
שכונת גבעת רמב״ם, ירוקה ושקטה, עוברת התחדשות עירונית מואצת ומושכת משפחות צעירות. תכנית ההתחדשות הגדולה במתחם כוללת תוספת של כ-3,827 יח״ד חדשות. שכונת קריניצי, הממוקמת בלב העיר, מציעה קרבה למסחר ותחבורה. ככלל, קיימים פערי מחיר של 15%-25% בין השכונות המרכזיות (בורוכוב, קריניצי, גבעת רמב״ם) לשכונות הפחות מרכזיות.
- בורוכוב: השכונה הכי צעירה ותוססת, מחירים גבוהים (37,000-44,000 ש״ח למ״ר), תשואת שכירות יציבה
- גבעת רמב״ם: שכונה ירוקה עם פוטנציאל התחדשות עירונית, מחירים מעט נמוכים יותר, צפויה עליית ערך משמעותית
- קריניצי: מרכז העיר, קרבה לקניון ולתחבורה ציבורית, מתאימה לדירות קטנות להשכרה
- אזור דרך אלוף שדה: הקרוב ביותר לקו הסגול, צפוי ליהנות מעליית ערך של 10%-15%
הקו הסגול והשפעתו על שוק הנדל״ן בגבעתיים
הקו הסגול של הרכבת הקלה (הדנקל) הוא שינוי המשחק הגדול ביותר עבור שוק הנדל״ן בגבעתיים. הקו, באורך 27 ק״מ עם 46 תחנות, יחבר את מזרח גוש דן דרך רמת גן וגבעתיים למרכז תל אביב. הפתיחה המסחרית צפויה ליולי 2028, עם תדירות של רכבת כל 4 דקות וצפי של כ-256,000 נוסעים ביום.
הניסיון מהקו האדום שנפתח באוגוסט 2023 מראה שנכסים בקרבת תחנות רכבת קלה מציגים עליית ערך של 10%-15% – ובאזורים מסוימים אף יותר. בירושלים, שם הרכבת הקלה פועלת כבר שנים, נרשמה עליית ערך של למעלה מ-15% באזורים מרכזיים. המשמעות עבור משקיעים בגבעתיים: רכישת דירה בקרבת תחנות הקו הסגול – בעיקר באזור דרך אלוף שדה ושכונת רמב״ם – עשויה להניב עליית ערך משמעותית בשנים הקרובות.
- הקו הסגול יפתח מסחרית ביולי 2028 – הזמן להיכנס הוא עכשיו, לפני עליית המחירים המלאה
- נכסים בטווח 500 מ׳ מתחנות רכבת קלה מציגים עליית ערך של 10%-15%
- תשואת שכירות ליד תחנות גבוהה יותר: 4%-5% לעומת 3%-4% באזורים ללא רכבת
- דירות בקרבת תחנות מושכרות מהר יותר: 2-3 שבועות לעומת 4-6 שבועות
סיכונים ואתגרים שכל משקיע חייב להכיר
למרות הפוטנציאל, השקעה בנדל״ן בגבעתיים מגיעה עם סיכונים ואתגרים שיש לקחת בחשבון. ראשית, המחירים כבר גבוהים מאוד – גבעתיים היא העיר השלישית ביוקר בישראל, אחרי תל אביב ורמת השרון. מס הרכישה על דירה שנייה להשקעה עומד על 8% (עד כ-5.87 מיליון ש״ח), מה שאומר שעל דירה בשווי 3 מיליון ש״ח תשלמו כ-240,000 ש״ח מס רכישה בלבד.
בנוסף, מדיניות עיריית גבעתיים לגבי התחדשות עירונית אינה חד-משמעית. במרץ 2021 הקפיאה העירייה את ההתחדשות העירונית בשל חוסר בתשתיות, ואף על פי שקידום פרויקטים חודש, הקצב איטי. תחזיות שונות מצביעות על אפשרות של ירידת מחירים בגוש דן של עד 15% ב-2026 – סיכון שיש להביא בחשבון. גם הריבית, על אף שהחלה לרדת, עדיין גבוהה יחסית ומשפיעה על עלות המשכנתא.
- מחירי כניסה גבוהים: דירת 3 חדרים עולה מעל 3 מיליון ש״ח
- מס רכישה כבד: 8% על דירה להשקעה – כ-240,000 ש״ח על דירה בת 3 מיליון
- תשואת שכירות נמוכה: 2.5%-2.8% – נמוך מהממוצע הארצי
- סיכון ירידת מחירים: תחזיות של ירידה של עד 15% בגוש דן ב-2026
- עיכובים בהתחדשות עירונית: מדיניות עירונית הססנית עלולה להאט את הפיתוח
- היעדר ממ״ד: ברוב הדירות הישנות בעיר אין ממ״ד – חיסרון משמעותי לשוכרים