מחירים לפי שכונות – איפה כדאי להיכנס ב-2026?
לא כל קריית אונו שווה את אותו מחיר, ולא כל שכונה מציעה אותה הזדמנות. הבנת הפיזור הגיאוגרפי של המחירים היא שלב ראשון הכרחי לפני כל החלטת השקעה. השכונות הוותיקות כמו רימון מציעות נקודת כניסה נמוכה יחסית של כ-24,000-26,000 ₪ למ"ר, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר בשכירות. לעומתן, שכונות חדשות כמו פסגת אונו עומדות על 32,000-35,000 ₪ למ"ר, ונאות אריאל שרון – ממוקמת ליד תחנת הקו הסגול – מגיעה ל-40,000-42,000 ₪ למ"ר.
ראוי לשים לב לפרויקט אונו פארק בצומת סביון: מתחם חדש הצפוי לכלול כ-1,500 יחידות דיור לצד מאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. מדובר בשכונה שטרם הגיעה לבשלות מלאה, ולכן הרוכשים כיום נהנים ממחירים נמוכים יחסית לפוטנציאל שהיא תציג כשתתפתח. בנוסף, מתחם MyOno ביציאה המזרחית של העיר צפוי להוסיף 400,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר – מה שישפיע ישירות על הביקוש למגורים בסביבה.
- שכונת רימון: 24,000-26,000 ₪/מ"ר – כניסה זולה, תשואת שכירות גבוהה יותר (3%-3.5%), מתאים לתשואה שוטפת
- שכונת פסגת אונו: 32,000-35,000 ₪/מ"ר – תשתיות מפותחות, נגישות טובה לציר 461, השבחה מתמשכת
- נאות אריאל שרון: 40,000-42,000 ₪/מ"ר – ליד תחנת הקו הסגול, פרמיום ברורה, מיועד למי שמאמין בהשפעת התחבורה הציבורית
- אונו פארק (צומת סביון): מחירים בהתהוות, פוטנציאל ארוך-טווח גבוה, אבל לוח זמנים של פיתוח עוד לא ברור לחלוטין
תשתיות ותחבורה – הקו הסגול, הקו הסגול, הקו הסגול
הגורם היחיד שמדובר בו ביותר בהקשר של נדל"ן בקריית אונו הוא הקו הסגול – קו הרכבת הקלה בן 27 ק"מ ו-46 תחנות שיחבר את בת ים, חולון, אור יהודה, קריית אונו, פתח תקווה ורמת גן. הפרויקט סובל מעיכובים – הפתיחה נדחתה מ-2026/2027 ל-2028 – אך העבודות נמשכות ותחנות מרובות בתחום העיר כבר נמצאות בשלבים מתקדמים של ביצוע. ניסיון בינלאומי מלמד שדירות במרחק הליכה מתחנות רכבת קלה נהנות ממכפיל מחיר מובהק לאחר הפתיחה.
מעבר לקו הסגול, קיים גם תכנון עתידי למטרו קו M3 – קו מטרו תת-קרקעי באורך 39 ק"מ עם 25 תחנות, שיעבור דרך קריית אונו ויחבר בין בת ים לרמת השרון. לוח הזמנים אמביציוזי אך לא בטוח: פתיחה מסחרית ראשונה לא לפני 2035-2037. זה משמעותי לטווח ארוך מאוד, אבל לא צריך להיכנס לחשבון כגורם מיידי.
- הקו הסגול: פתיחה צפויה ב-2028, 5 תחנות באזור קריית אונו – ההשפעה על מחירים תורגש עוד לפני הפתיחה
- מטרו M3: 39 ק"מ, 25 תחנות, יעבור בקריית אונו – אבל פתיחה לא לפני 2035, לא גורם מיידי
- ציר 461: כביש ראשי שכבר מחבר את קריית אונו לרמת גן, גבעתיים ותל אביב – אחד הגורמים שמסבירים את הביקוש
- הקמפוס האקדמי של הקריה האקדמית אונו ממוקם בשדרה האקדמית בצומת סביון – מקור קבוע לביקוש שכירות מסטודנטים ואנשי סגל
פינוי-בינוי: הזדמנות להשבחה או ריסק לבעלי דירות ישנות?
קריית אונו מכונה לא בכדי ״בירת פינוי-בינוי בגוש דן״. 17 תוכניות התחדשות עירונית אושרו על ידי הוועדה המקומית, ביניהן פרויקטים בולטים: מתחם השקד (104 דירות ישנות → 306 יחידות חדשות, אכלוס ב-2028), פרויקט אלמא של קבוצת כנען (232 → 760 דירות), ופרויקט ONO ONE של בוני התיכון שנחשב לאחד הגדולים בגוש דן. בנוסף, הממשלה הקצתה 65 מיליון ₪ לקידום ההתחדשות העירונית בעיר.
עבור המשקיע, פינוי-בינוי אומר שני דברים: ראשית, רכישת דירה ישנה במחיר נמוך יחסית שתקבל עוד כמה שנים דירה חדשה ומודרנית – השבחה ב-30%-60% בשווי. שנית, בדירות ישנות שנמצאות בתוך מתחמי פינוי-בינוי צפויה לא פעם קפיאה בשוק השכירות ואי-ודאות תפעולית. לכן, לפני שקונים דירה ישנה ב״מחיר כניסה נמוך״ כדי לצרף לפינוי-בינוי, חשוב לוודא מה שלב התוכנית ואם כבר חתמו הדיירים.
- 17 תוכניות אושרו: 13 פינוי-בינוי + 4 הריסה ובנייה – קריית אונו מובילה את גוש דן בהיקף ההתחדשות העירונית
- 65 מיליון ₪ הוקצו על ידי הממשלה לקידום ההתחדשות העירונית בקריית אונו
- פרויקט השקד: 104 → 306 יחידות, אכלוס 2028. פרויקט אלמא: 232 → 760 יחידות. מתחם צבר/רקפת: 172 → 510 יחידות
- דירה ישנה בתוך מתחם פינוי-בינוי מאושר: נקודת כניסה נמוכה + פוטנציאל השבחה גבוה, אבל דרושה בדיקה משפטית מקיפה
הסיכונים – מה שלא תמיד מדברים עליו
לא כל דבר ורוד בקריית אונו של 2026, וכמשקיעים חשוב לפתוח עיניים. הסיכון הראשי הוא מלאי הדירות הגדול שלא נמכרו: כ-1,450-1,481 יחידות חדשות עומדות על המדף. זה לחץ שמשפיע על כוח המיקוח של הקונה (טוב לרוכש) אבל גם מסמן קושי של הקבלנים למכור – ופירושו אפשרי ירידת מחירים של עד 8% בפרויקטים חדשים מסוימים. שוק השכירות גם הוא לא חסין: מחירי השכירות הממוצעים בעיר ירדו ב-12.5% מ-5,501 ₪ בדצמבר 2023 ל-4,814 ₪ ב-2025.
סיכון נוסף הוא המיסוי: משקיע הרוכש דירה שנייה ישלם מס רכישה של 8%-10% – על דירה ב-2.5 מיליון ₪ זה כ-200,000 ₪ מס בלבד. בנוסף, כבישי הגישה לעיר עמוסים מאוד, הפקקים הם מציאות יומיומית, והקו הסגול – שאמור לפתור חלק מהבעיה – כבר עוכב פעמים מספר. לסיכום: קריית אונו היא השקעה טובה בעיקר לאלה שמוכנים לאופק בינוני-ארוך ולא מחפשים תשואה שוטפת גבוהה מהיום הראשון.
- מלאי גדול: 1,450-1,481 דירות חדשות לא מכורות – לחץ על מחירים עם סיכון לירידה של עד 8% בפרויקטים חדשים
- מחירי שכירות ירדו: ב-12.5% בין 2023 ל-2025, מה שמדכא את התשואה השוטפת
- מס רכישה גבוה: 8%-10% על דירה שנייה – 200,000 ₪ על דירה ב-2.5 מיליון ₪, עלות שמשנה את חשבון ה-ROI
- פקקים ותחבורה: הקו הסגול עוכב ל-2028, מטרו M3 לא לפני 2035 – נגישות תחבורתית עדיין בעייתית בינתיים