התחדשות עירונית ברמת גן — פרויקטים, מחירים ומגמות 2026

מה זו התחדשות עירונית ולמה רמת גן היא מקרה מיוחד#

רמת גן נבנתה בעיקר בשנות ה-50-70 של המאה הקודמת. רוב הבניינים הישנים הם בני 4-6 קומות, ללא מעלית, ללא חניה תקנית ועם תשתיות ישנות. זה פרופיל שמושך התחדשות עירונית — הדיירים רוצים שדרוג, היזמים רוצים לבנות גבוה יותר, והעירייה רוצה לצפף ולמשוך אוכלוסייה חדשה.

ב-2025 דורגה רמת גן שנייה בישראל במספר פרויקטי ההתחדשות העירונית הפעילים, עם 835 פרויקטים בשלבים שונים — אחרי תל אביב בלבד. מ-2005 עד 2020 הושלמו 355 פרויקטים שמנו 9,681 יחידות דיור חדשות (מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2020). ב-2025 אישרה העיר 4,224 יחידות נוספות — שיא חדש.

שני מסלולים עיקריים: תמ"א 38 לעומת פינוי-בינוי#

הבנת ההבדל בין שני המסלולים חיונית לכל מי שמתעניין בנדל"ן ברמת גן.

**תמ"א 38 — חיזוק ועיבוי**

תכנית המתאר הארצית 38 איפשרה ליזמים לחזק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה, תמורת זכויות בנייה נוספות — קומות נוספות, מרפסות ולעתים גרעין מעלית. הבניין הישן נשאר קיים, מחוזק ומשופץ. המסלול היה מהיר יחסית (3-5 שנים) ועם פחות מורכבות.

**פינוי-בינוי — הריסה ובנייה מחדש**

מסלול שבו הבניין הישן נהרס לחלוטין. הדיירים מפונים לדיור חלופי בזמן הבנייה (לרוב 4-7 שנים), ובסופו של תהליך מקבלים דירה חדשה — לרוב גדולה יותר, עם מרפסת ומעלית — בבניין חדש לגמרי. מסלול זה מייצר יותר יחידות דיור ומאפשר תכנון מחדש של שכונות שלמות.

רמת גן העדיפה תמיד את מסלול פינוי-בינוי. בפסק דין תקדימי ב-2021 הורה בית המשפט העליון לעירייה לחדש את אישור פרויקטי תמ"א 38 לאחר שניסתה לעצור אותם — אך המגמה ארוכת הטווח ברורה: העיר רוצה הריסה ובנייה מחדש.

תמ"א 38 פקעה ב-2026 — ומה האלטרנטיבה#

נכון ל-2026, תוקף תמ"א 38 פקע — הממשלה לא הארכה את התוכנית הלאומית, ולכן פרויקטים חדשים אינם יכולים להיפתח תחת מסגרת זו. רק פרויקטים שקיבלו היתר לפני פקיעת התוקף יכולים להמשיך.

בתגובה, עיריית רמת גן מקדמת תוכנית מקומית חלופית שאמורה להחליף את תמ"א 38 בתוך גבולות העיר. לפי ההערכות, התוכנית מחזיקה פוטנציאל של כ-10,000 דירות נוספות (מקור: magdilim.co.il, 2025). עם זאת, נכון לכתיבת שורות אלה, התוכנית עדיין בשלבי פיתוח ורישוי.

המשמעות המעשית: אם אתם בעלי דירה בבניין שחשבתם לקדם בו תמ"א 38 — כדאי לבדוק עם עורך דין מקרקעין מה המצב המשפטי המדויק. תמ"א 38 חדשה אינה זמינה יותר, אבל מסלולים אחרים עשויים להיות פתוחים.

שכונות ברמת גן שעוברות התחדשות עירונית — סקירה שכונתית#

לא כל שכונה ברמת גן נמצאת באותו שלב. הנה סקירה של האזורים הפעילים ביותר:

**קריית בורוכוב** — אחת השכונות הפעילות ביותר. פרויקטים בשלבי תכנון, רישוי ובנייה פעילה. בניינים מהשנות ה-60-70 מוחלפים בבניינים של 12-20 קומות.

**שכונת רמת עמידר** — אזור עם פוטנציאל גבוה לפינוי-בינוי. בניינים מהשנות ה-50-60 עם שטחים פתוחים יחסית לבנייה חדשה.

**שכונת הגפן** — פרויקטים בשלבים שונים, חלקם קרוב לציר הרכבת הקלה המתוכנן.

**מתחם אלוף שדה** — מתחם עירוני ענק עם תוכניות לבניינים גבוהים של 40-60 קומות לאורך הצירים הראשיים.

**שיכון ותיקים** — שכונה עם אוכלוסייה ותיקה ובניינים ישנים. יזמים מציעים פינוי-בינוי, שלב ההסכמות עדיין מתמשך.

חשוב לזכור: המפה הזו משתנה כל הזמן. פרויקט שהיה בשלב תוכנית לפני שנה עשוי להיות בשלב הסכמות היום — ולהפך. לא כל פרויקט מגיע לסיום.

מה קורה לדיירים בפינוי-בינוי — מה מגיע ומה כדאי לדעת#

מה מגיע לדיירים לפי חוק:

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים:

מנהלת משתדרגים הוקמה ב-2018 על ידי עיריית רמת גן ומציעה ליווי חינמי לדיירים בתהליכי התחדשות עירונית — כולל הבנת הסכמים, גישור בין שכנים וסיוע בהפנייה לייעוץ משפטי. ללא אינטרס כלכלי. פנייה אליהם לפני כל חתימה היא צעד חכם.

השפעה על מחירי דירות — מה אומר השוק#

התחדשות עירונית משפיעה על מחירים — אבל לא תמיד בכיוון שמצפים.

בניין בתוכנית פינוי-בינוי פעילה (עם הסכמות דיירים ורישיון בדרך): נסחר לרוב גבוה ממה שאפשר לצפות מבניין ישן בלבד. ההפרש יכול להיות משמעותי (מקור: מומחי שוק, magdilim.co.il — אין בכך הבטחת תשואה עתידית).

בניין בשלב מוקדם מאוד (שמועות בלבד, ללא הסכמות): לא בהכרח שווה פרמיה. פרויקטים רבים נופלים בדרך. רכישה על הפוטנציאל טומנת בחובה סיכון.

דירה חדשה מיזם: מחיר שוק מלא. דירת 3 חדרים חדשה ברמת גן נעה ב-2025-2026 בין כ-2.75 ל-3.6 מיליון שקלים תלוי בשכונה, קומה ומפרט (מקור: פרסומי יזמים ונתוני שוק 2025-2026).

גורם נוסף: קו הרכבת הקלה הסגולה המתוכנן לעבור דרך חלקים מרמת גן צפוי להשפיע על ביקוש ומחירים לאורך המסלול כאשר ייפתח.

תוכנית המתאר 2025 — העתיד של רמת גן#

ב-2025 הגישה עיריית רמת גן תוכנית מתאר מחודשת שמגדירה את כיוון הפיתוח לשנות הדור הבא:

חשוב לציין: תוכנית מתאר היא מסמך כוונות. שנת 2050 היא עוד 24 שנה, ולוחות הזמנים בפועל תלויים בגורמים רבים — כלכלה, עלויות בנייה, שינויים פוליטיים ויכולות ביצוע בשטח.