מי נחשב 'קשיש' לפי חוק פינוי בינוי?
ההגדרה הקבועה בחוק מדויקת מאוד ולעיתים מפתיעה דיירים. 'קשיש' הוא מי שמלאו לו 70 שנה ביום שבו הדייר הראשון בבניין חתם על הסכם הפינוי בינוי – לאו דווקא ביום שהוא עצמו חותם. כלומר, אם השכן הראשון חתם בינואר 2025 וגילכם היה אז 70, אתם קשיש לפי החוק גם אם חתמתם בעצמכם רק שנה אחר כך.
תנאי נוסף הוא ותק של לפחות שנתיים בדירה לפני אותה חתימה ראשונה. בן/בת זוג: אם אחד מבני הזוג עונה על הגדרת הקשיש, בית המשפט המחוזי בחיפה קבע (מרץ 2024) כי יש לבחון הגנה גם לבן הזוג הצעיר יותר. ניהול דירה על ידי אפוטרופוס: אם הדייר הקשיש אינו כשיר משפטית, האפוטרופוס מייצגו וכל הזכויות חלות במלואן.
- גיל 70 נקבע ביום חתימת ההסכם הראשון בבניין – לא ביום חתימתכם האישית
- נדרשת תקופת מגורים של לפחות שנתיים לפני תאריך החתימה הראשונה
- בן/בת זוג של קשיש עשויים ליהנות מהגנה דומה גם אם גילם נמוך מ-70
- מצב סיעודי או מחלה סופנית מקנים זכויות שוות לקשיש בן 75+ ללא תנאי גיל
מה מגיע לכם: שלוש האלטרנטיבות שהיזם חייב להציע
החוק מחייב את היזם להציע לקשיש בן 70–74 לפחות אחת מהאלטרנטיבות הבאות לפני שיוכל לדרוש את חתימתו. לקשיש בן 75+ מגיעה דירת תמורה מלאה בנוסף לאחת האלטרנטיבות הבאות. הצעה לאחת מהן אינה טובה דיה – היזם חייב לספק לקשיש את המידע על כל האפשרויות ולאפשר לו לבחור.
חשוב להדגיש: אם היזם לא הציע לקשיש את החלופות המגיעות לו לפני החתימה, סירוב הקשיש לחתום נחשב 'סירוב סביר' ולא 'דייר סרבן', ולכן לא ניתן לתבוע אותו לכפות עליו חתימה. זה כלי הגנה משמעותי ביותר.
- חלופה א' – בית אבות ותשלום איזון: היזם מממן מגורים מכובדים בבית אבות לכל תקופת הבנייה + תשלום כספי לאיזון ההפרש מול הדירה החדשה
- חלופה ב' – שתי דירות: קבלת שתי דירות קטנות יותר במקום דירה אחת גדולה, מה שמאפשר לגור באחת ולהשכיר/להעביר לילד את השנייה
- חלופה ג' – דירה קטנה + מזומן: דירת תמורה בגודל קטן יותר בתוספת תשלום מזומן שמפצה על ההפרש – מתאים לקשישים שמעדיפים נזילות כספית
- לבני 75+: כל אחת מהאלטרנטיבות הנ"ל בנוסף לדירת התמורה המלאה – לא במקומה
שכר דירה חלופי, מיסוי והגנות נוספות
בתקופת הבנייה, כל הדיירים – ובכלל זה קשישים – זכאים לדמי שכירות חלופית מהיזם. לקשישים יש עדיפות בהשמה: הם לא חייבים לגור בשכירות רגילה אם ביקשו פתרון מיוחד כמו בית אבות. היזם נושא בעלויות ההובלה, ובמקרה של קשיש סיעודי – גם בהתאמות מיוחדות.
על פטורי המס: ישנו פטור ממס שבח ומס רכישה לקשיש המשתתף בפינוי בינוי בגין הדירה הנוספת שמגיעה לו בחוק. פטורים אלה הוארכו עד 31 בדצמבר 2033 ברפורמת 'מחיר למשתכן' המורחבת. חשוב לבדוק עם עורך דין מקרקעין את תחולת הפטורים על המקרה הספציפי שלכם.
- שכר דירה חלופי: מלא וסביר לאורך כל תקופת הבנייה, ממוקם באזור מגוריכם הנוכחי
- הובלה ואחסון: היזם מממן הובלת הרהיטים הלוך ושוב
- פטור ממס שבח ומס רכישה על הדירה הנוספת שמגיעה לקשיש – בתוקף עד סוף 2033
- סיעודי/חולה סופני: זכאי לפתרון בית אבות ממומן באופן מלא על ידי היזם
מה קורה אם הקשיש נפטר לפני סיום הפרויקט?
שאלה שרבים חוששים לשאול אותה, אך היא קריטית. חוות דעת של משנה היועץ המשפטי לממשלה קבעה באופן ברור: הזכויות המיוחדות שהוקנו לקשיש בפרויקט פינוי בינוי עוברות ליורשיו. כלומר, אם חתמתם על ההסכם כקשישים ומגיעה לכם דירה נוספת, הדירה הנוספת הזו תועבר ליורשים גם אם נפטרתם לפני שהיא נבנתה.
עם זאת, חשוב לוודא שהזכויות תועדו כראוי בהסכם הפינוי בינוי עצמו. עורך דין שמייצג את הדיירים (ולא היזם) צריך לוודא שסעיפי הירושה מפורשים בהסכם. אל תסמכו על הסכמות בעל פה – הכל חייב להיות כתוב.
- זכויות הקשיש בפינוי בינוי מועברות ליורשים החוקיים לפי חוות דעת משנה היועמשפ
- חשוב לתעד את הזכויות הספציפיות (כולל דירה נוספת) בצורה מפורשת בהסכם
- מומלץ לערוך צוואה מעודכנת שמתייחסת לזכויות פינוי בינוי במפורש
- יורשים יכולים לממש את הזכויות במקום הקשיש שנפטר – אין אובדן אוטומטי של הזכויות