מה נחשב דירה ראויה למגורים לפי חוק שכירות הוגנת?
חוק שכירות הוגנת קבע לראשונה בחוק הישראלי רשימה ברורה של דרישות מינימום לדירה שכורה. התוספת הראשונה לחוק מגדירה שש דרישות שאם אחת מהן חסרה – הדירה אינה ראויה למגורים מבחינה משפטית, ומסירתה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר.
מעבר לדרישות המינימום, אסור שתהיה בדירה סכנה בלתי סבירה לבריאות השוכר או לבטיחותו.
- מערכת חשמל תקינה ומערכת תאורה
- מערכת אספקת מי שתייה
- מערכת ניקוז לסילוק שפכים ודלוחין
- פתחי אוורור ותאורה טבעית (חלונות), כולל דלת כניסה ראשית עם אמצעי נעילה
- מחיצה בין השירותים לשאר הדירה
- היעדר סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות השוכר
חובת התיקון: מה המשכיר חייב לתקן ותוך כמה זמן?
אחת ההוראות המעשיות ביותר בחוק שכירות הוגנת היא קציבת זמנים ברורה לתיקון ליקויים. כל ליקוי שמונע שימוש סביר בדירה או מסכן את השוכר נחשב לדחוף ועל המשכיר לתקנו תוך 3 ימים מקבלת הודעה בכתב.
אם המשכיר לא תיקן בתוך המועדים הקבועים, השוכר זכאי לתקן את הליקוי בעצמו ולנכות את עלות התיקון מדמי השכירות.
- ליקוי דחוף: חובת תיקון תוך 3 ימים
- ליקוי רגיל: חובת תיקון תוך 30 יום
- אם המשכיר לא פעל: השוכר רשאי לתקן ולנכות מהשכירות
- חובה להודיע למשכיר בכתב לפני ביצוע תיקון עצמי
- החוק הזה הוא קוגנטי – לא ניתן להתנות עליו בחוזה לרעת השוכר
- המשכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לשאת בעלות תיקוני תחזוקה שוטפת שנובעים מבלאי סביר
פיקדון, ערבויות וסעיפים שהחוק מאסר בחוזי שכירות
חוק שכירות הוגנת הגביל את הסכום המירבי שמשכיר יכול לדרוש כערובה. הגבול הוא שליש מסך כל שכר הדירה לתקופת החוזה, או שלושה חודשי שכירות – לפי הסכום הנמוך.
מעבר לנושא הפיקדון, החוק אוסר על שורה של סעיפים כולל ניתוק שירותים ופינוי עצמי.
- גובה הפיקדון מוגבל: שליש מסך השכירות או 3 חודשים, לפי הנמוך
- הפיקדון חייב להיות מוחזר תוך 60 יום
- אסור לדרוש שיק ביטחון פתוח
- אסור לנתק מים, חשמל, גז או שירותים חיוניים
- אסור להחליף מנעולים או לפרוץ לדירה
- סעיפים המאפשרים פינוי עצמי – בטלים לחלוטין
- המשכיר אינו רשאי לחייב שוכר לשלם ביטוח מבנה ללא הסכמה
מכירת דירה, פינוי ויציאה מוקדמת: מה הזכויות שלכם?
מכירת הדירה אינה מבטלת את חוזה השכירות. הקונה החדש נכנס אוטומטית לנעלי המשכיר המקורי ומחויב בכל תנאי החוזה.
אם אתם מעוניינים לצאת מהחוזה לפני תום התקופה, החוק מחייב הודעה בכתב של 60 יום מראש.
- מכירת דירה: הקונה נכנס לנעלי המשכיר – חוזה השכירות תקף
- שוכר שרוצה לצאת לפני הזמן: 60 יום הודעה בכתב
- משכיר שרוצה לסיים ללא הפרה: 90 יום הודעה
- פינוי כפוי: חייב לעבור דרך בית משפט
- אסור למשכיר לפנות פיזית, לנתק שירותים או להחליף מנעולים
- לפני סיום השכירות: לצלם, לקבל אישורי תשלום, לבצע פרוטוקול מסירה