חוזה שכירות דירה — המדריך המלא לשוכרים ובעלי דירות 2026

מה חייב להופיע בחוזה שכירות — הסעיפים שאי אפשר לדלג עליהם

חוזה שכירות למגורים בישראל מושתת על חוק השכירות והשאילה (תשל"א-1971), ועל תיקון מס' 1 לחוק שנכנס לתוקף בספטמבר 2017 — מה שמוכר כ"חוק שכירות הוגנת". התיקון קבע לראשונה הוראות קוגנטיות, כלומר סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר.

משרד המשפטים פרסם תקנות חוזה שכירות סטנדרטי, שחלות כברירת מחדל כשאין חוזה כתוב או כשהחוזה לא מכסה נושא מסוים. גם אם יש לכם חוזה חתום — כל סעיף שסותר את ההוראות הקוגנטיות פשוט לא תקף.

כל חוזה חייב לכלול את הפרטים הבאים: פרטי זיהוי מלאים של המשכיר, השוכר והנכס (כתובת, גוש, חלקה); מטרת השכירות (מגורים); תקופת השכירות המדויקת עם תאריכי התחלה וסיום; גובה דמי השכירות ואופן התשלום; תנאים להארכת החוזה או סיומו; פירוט הערבויות והביטחונות; חלוקת אחריות על תיקונים ותחזוקה; תנאים לגבי חיות מחמד, שיפוצים והתקנות; ופרוטוקול מסירת דירה.

ערבויות וביטחונות — כמה מותר לדרוש ומה ההבדל בין סוגי הערבות

אחד הנושאים שמעוררים הכי הרבה חיכוכים בין שוכרים למשכירים הוא סוגיית הביטחונות. חוק שכירות הוגנת מגביל את גובה הערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר — כלומר פיקדון במזומן או ערבות בנקאית — לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות. בשכירות של 12 חודשים, הגבלה זו שווה לארבעה חודשים (שליש מ-12) או שלושה חודשים — כלומר שלושה חודשים.

לעומת זאת, ערבויות שאינן כרוכות בהוצאה ישירה — שטרי חוב, צ'קים פתוחים לעירייה ולחברות חשמל ומים, או כתבי ערבות של ערבים — אינן כפופות להגבלה זו ויכולות להיות בסכומים גבוהים יותר.

בנוסף, החוק קובע תקרה כוללת של 6 חודשי שכירות לסך כל הערבויות (כולל אלו שאינן כרוכות בהוצאה), כדי למנוע עומס מצטבר על השוכר.

בבקעת אונו, הנוהג הרווח הוא פיקדון של חודש שכירות אחד במזומן, בתוספת שטר חוב וערבים. דרישת ערבות בנקאית מלאה נדירה יותר בשוק המגורים הפרטי ונפוצה בעיקר בהשכרות מסחריות. כשחותמים על חוזה בקריית אונו או בגני תקווה, ציפו לפיקדון של 7,000–8,000 ₪ (חודש שכירות) בתוספת צ'קים פתוחים לרשויות.

מי מתקן מה — אחריות המשכיר והשוכר על ליקויים ותחזוקה

חלוקת האחריות על תיקונים היא מקור מחלוקת קבוע בין שוכרים למשכירים. חוק שכירות הוגנת קובע חד-משמעית: המשכיר אחראי על כל ליקוי או קלקול שנובע משימוש סביר ותקין, למעט ליקויים קלים. סעיף זה הוא קוגנטי — אי אפשר לשנות אותו בחוזה.

בפועל, כשדלת ארון מתפרקת אחרי שנים של שימוש רגיל — זו אחריות בעל הדירה. כשהשוכר שבר אריח כי הפיל עליו משהו כבד — זו אחריות השוכר. הקו עובר דרך שאלת "השימוש הסביר".

מבחינת לוחות זמנים, החוק ברור: ליקוי רגיל — המשכיר חייב לתקן תוך 30 יום מרגע שקיבל הודעה מהשוכר. ליקוי דחוף (נזילת מים, תקלת חשמל, בעיית ביוב) — תוך 3 ימים. אם המשכיר לא מתקן בזמן? השוכר רשאי לתקן על חשבונו ולדרוש החזר עלויות סבירות, או לקזז מדמי השכירות באופן יחסי.

תשלומים שוטפים — מי משלם מה בדירה שכורה

לא כל תשלום שקשור לדירה הוא אחריות השוכר. חוק שכירות הוגנת מבחין בבירור בין תשלומים שמותר להטיל על שוכר לבין כאלה שאסור.

תשלומים שהשוכר משלם: שכר דירה חודשי; ארנונה (על שם השוכר); חשבונות חשמל, מים וגז; דמי ועד בית שוטפים (תחזוקה, ניקיון, מעלית); טלוויזיה, אינטרנט ותקשורת.

תשלומים שהמשכיר משלם ואסור להעביר לשוכר: ביטוח מבנה (ביטוח תכולה הוא אחריות השוכר); תיקונים והשבחות קבועות בנכס (מעלית חדשה, שיפוץ חזית); עמלת תיווך של המשכיר; מיסי רכישה או השבחה.

נקודה חשובה: גם אם בעל הדירה רשם בחוזה שהשוכר ישלם ביטוח מבנה — הסעיף הזה לא תקף. זו הוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה. בבקעת אונו, דמי ועד בית נעים בין 150 ל-400 ₪ לחודש, כשבניינים חדשים (כמו אלה בפסגת אונו) גובים בדרך כלל סכומים גבוהים יותר בשל שטחים משותפים מורחבים, מעליות ולובי מעוצב.

סיום חוזה שכירות — יציאה מוקדמת, הארכה ומכירת הדירה

מה קורה כשצריך לצאת מהדירה לפני סוף החוזה? או כשבעל הדירה רוצה למכור? חוק שכירות הוגנת מסדיר את שני הצדדים.

השוכר רשאי לבטל את החוזה חד-צדדית, שלא עקב הפרה, בתנאי שנתן הודעה מוקדמת של 60 יום — כאשר החוזה כולל סעיף יציאה. החוק קובע שתניה שמאפשרת רק למשכיר לבטל את החוזה — בטלה; אם יש זכות ביטול, היא חייבת להיות הדדית. בפועל, רוב החוזים כוללים סעיף יציאה הדורש מציאת דייר חלופי מקובל על בעל הדירה — וזה הסדר סביר ונפוץ.

יציאה מוקדמת של המשכיר: בעל הדירה יכול לבטל חוזה חד-צדדית רק אם יש לו זכות מקבילה בחוזה — ועם הודעה מוקדמת של 90 יום. אם השוכר הפר הפרה יסודית (למשל אי-תשלום שכירות), המשכיר יכול לדרוש תיקון תוך 7 ימים ואחר כך לבטל.

מכירת דירה עם שוכרים: בעל הדירה רשאי למכור את הדירה, אך חובותיו לפי חוזה השכירות עוברות לקונה. השוכר ממשיך לגור בדירה עד תום החוזה באותם תנאים. על בעל הדירה לתת הודעה מוקדמת לשוכר על מכירת הדירה.

הארכת חוזה ואופציה: סעיף האופציה מאפשר לשוכר להאריך את החוזה לתקופה נוספת, בדרך כלל שנה, בתנאים שנקבעו מראש. הנוהג: השוכר מודיע 45–60 יום לפני תום התקופה. בעל הדירה רשאי לעדכן את שכר הדירה — אך אם מדובר בהעלאה של 10% ומעלה, הוא נדרש לתת הודעה של 3 חודשים.

דגשים מקומיים — חוזה שכירות בבקעת אונו (קריית אונו, גני תקווה, יהוד, אור יהודה)

המידע המשפטי חשוב, אבל שוק השכירות בבקעת אונו עובד גם לפי מוסכמות מקומיות שכדאי להכיר. הניסיון שלנו מעשרות עסקאות באזור מלמד על כמה דפוסים חוזרים.

מבחינת מחירים, דירת 3 חדרים בקריית אונו מושכרת בממוצע ב-5,500–6,500 ₪ לחודש, דירת 4 חדרים ב-7,000–8,000 ₪, ודירת 5 חדרים ב-8,000–9,000 ₪. בגני תקווה המחירים דומים עם פרמיה קלה לבתים פרטיים ודירות גן. ביהוד ובאור יהודה המחירים נמוכים ב-10–15%.

תקופת חוזה נפוצה: 12 חודשים + אופציה ל-12 חודשים נוספים. בבניינים חדשים (פרויקטים כמו אומאמי, אאורה האורן) לפעמים מציעים חוזים קצרים יותר בשלב האכלוס הראשון.

נקודה חשובה לבניינים ישנים: בשכונות ותיקות כמו קריית אונו הותיקה, גני אילן ורייספלד, שימו לב לבניינים שעומדים לפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי. אם הבניין בתהליך מתקדם, זה יכול להשפיע על תקופת השכירות — ולפעמים אפילו לקצר אותה. שאלו את בעל הדירה ישירות ובדקו מול העירייה.

דברו עם שמואל אם אתם צריכים עזרה בהבנת שוק השכירות באזור או שיש לכם שאלות על חוזה ספציפי. היכרות עם השטח עושה את ההבדל.