תשואה ברוטו – הנוסחה הבסיסית ולמה היא לא מספיקה
תשואה ברוטו היא נקודת הפתיחה של כל בדיקת כדאיות. הנוסחה פשוטה: מחלקים את שכר הדירה השנתי במחיר הרכישה ומכפילים ב-100. לדוגמה, דירת 3 חדרים בקרית אונו שנרכשה ב-2,500,000 ש"ח ומושכרת ב-5,000 ש"ח לחודש תניב תשואה ברוטו של: (5,000 × 12 ÷ 2,500,000) × 100 = 2.4%. דירה דומה באור יהודה שעלתה 1,970,000 ש"ח ומושכרת ב-4,658 ש"ח לחודש תניב: (4,658 × 12 ÷ 1,970,000) × 100 = 2.84%.
הבעיה בתשואה ברוטו היא שהיא מתעלמת מכל ההוצאות: ארנונה בתקופות ריקות, ועד בית, תחזוקה שוטפת, ביטוחים, שכ"ט עורך דין ומתווך בעת רכישה, ועמלות ניהול. בפועל, הוצאות אלה מפחיתות את ההכנסה נטו ב-15%–25% לעומת הברוטו. לכן, תשואה ברוטו של 2.7% עשויה להפוך לתשואה נטו של 2.0%–2.2% בלבד.
- נוסחת תשואה ברוטו: (שכ"ד חודשי × 12 ÷ מחיר הרכישה) × 100
- קרית אונו – 3 חדרים: ~2.5 מיליון ש"ח, שכ"ד ~5,000 ש"ח → תשואה ברוטו ~2.4%
- גבעתיים: תשואה ברוטו ממוצעת ~2.77%, שכ"ד ממוצע ~6,220 ש"ח (2025)
- אור יהודה: תשואה ברוטו ~2.85%, מחיר ממוצע 3 חדרים ~1.97 מיליון ש"ח
- גני תקווה: מחיר לנ"ר 32,000–35,000 ש"ח/מ"ר; תשואה ברוטו ~2.6%–2.8%
תשואה נטו – מה שנשאר אחרי ההוצאות
תשואה נטו מחשבת את ה-NOI (Net Operating Income) – ההכנסה התפעולית הנקייה – לאחר כל ההוצאות השוטפות, חלקי עלות הרכישה הכוללת. הנוסחה: ((הכנסה שנתית − הוצאות שנתיות) ÷ עלות הרכישה הכוללת) × 100. "עלות הרכישה הכוללת" כוללת מחיר הדירה + מס רכישה + עו"ד + שיפוצים לפני אכלוס.
דוגמה מספרית: דירת 4 חדרים בקרית אונו ב-3,000,000 ש"ח. מחיר רכישה כולל (עם מסים ועלויות): 3,180,000 ש"ח. שכ"ד: 6,200 ש"ח/חודש → 74,400 ש"ח/שנה. הוצאות שנתיות: ועד בית 3,600 ש"ח, ביטוח 1,200 ש"ח, תחזוקה ממוצעת 3,000 ש"ח, ריק חודשי ממוצע 0.5 חודש = 3,100 ש"ח → סה"כ הוצאות 10,900 ש"ח. NOI: 74,400 − 10,900 = 63,500 ש"ח. תשואה נטו: 63,500 ÷ 3,180,000 × 100 = 2.0%.
- נוסחת תשואה נטו: ((שכ"ד שנתי − הוצאות שנתיות) ÷ עלות כוללת) × 100
- הוצאות טיפוסיות: ועד בית, ביטוח דירה, תחזוקה, ריק בין שוכרים, שכ"ט מתווך בהשכרה
- ממוצע הוצאות שנתיות בגוש דן: 8,000–15,000 ש"ח לדירה, תלוי גיל הנכס
- דירות ישנות (מעל 30 שנה): צפו לתחזוקה גבוהה יותר – הפחיתו 20%–25% מהברוטו
- עלות רכישה כוללת חייבת לכלול: מחיר + מס רכישה (בד"כ 8% לדירה שנייה) + עו"ד 0.5%–1% + שיפוץ
תשואה על ההון (Cash on Cash) – החישוב כשיש משכנתא
כאשר ממנים חלק מהרכישה במשכנתא, יש לחשב תשואה על ההון העצמי בלבד – מה שנקרא Cash on Cash Return. הנוסחה: ((הכנסה שנתית − הוצאות − תשלומי משכנתא שנתיים) ÷ הון עצמי שהושקע) × 100. זהו המדד הרלוונטי ביותר למשקיע שממנה עם הלוואה.
אזהרת מציאות לגוש דן 2026: בנק ישראל מגביל מימון לדירה להשקעה ל-50% בלבד. על דירה ב-2,500,000 ש"ח, המשכנתא המקסימלית היא 1,250,000 ש"ח. עם ריבית פריים 5.5% על הלוואת פריים ל-20 שנה, ההחזר החודשי יהיה כ-8,500 ש"ח – יותר ממה שרוב הדירות בקרית אונו מניבות כשכ"ד (5,000–6,500 ש"ח). כלומר, תזרים המזומנים החודשי שלילי!
- נוסחת Cash on Cash: ((שכ"ד שנתי − הוצאות − תשלומי משכנתא) ÷ הון עצמי) × 100
- מגבלת LTV לדירה שנייה בישראל: 50% (תקנות בנק ישראל)
- ריבית פריים ינואר 2026: 5.5% (בנק ישראל הוריד 0.25% בינואר 2026)
- ריבית קבועה צמודה ל-20+ שנה: 3.30%–3.57% (נכון ל-2026)
- בגוש דן: רוב המשקיעים עם משכנתא חווים תזרים שלילי – ספרו זאת בתוכנית
מסלולי מס על הכנסה משכירות – השפעה ישירה על התשואה
בחירת מסלול המס הנכון יכולה להוסיף או לגרוע אחוז שלם מהתשואה הנטו שלכם. קיימים שלושה מסלולים עיקריים ב-2026: מסלול הפטור (עד 5,654 ש"ח/חודש), מסלול 10% על כל ההכנסה, ומסלול המס השולי (31% לפחות).
דוגמה למשכיר שמקבל 7,000 ש"ח/חודש: במסלול הפטור – ההכנסה עוברת את התקרה ב-1,346 ש"ח. נוסחת הפחתה: עודף (1,346) כפול 2 = 2,692 ש"ח. הפטור יורד ל-5,654 − 2,692 = 2,962 ש"ח. ההכנסה החייבת: 7,000 − 2,962 = 4,038 ש"ח. בהנחת מדרגת מס של 31%, המס החודשי: כ-1,252 ש"ח. במסלול 10% פשוט: 7,000 × 10% = 700 ש"ח/חודש.
- פטור מלא: עד 5,654 ש"ח/חודש (2026) – אפס מס, ללא ניכוי הוצאות
- פטור חלקי: בין 5,654 ל-11,308 ש"ח – חישוב מורכב, לרוב פחות כדאי ממסלול 10%
- מסלול 10%: על כל ההכנסה משכירות, ללא ניכוי הוצאות – מתאים לרוב המשכירים
- מסלול מס שולי: מינימום 31% (10% מגיל 60), מאפשר ניכוי כל ההוצאות כולל פחת 2%
- פחת (2%/שנה על שווי המבנה): חובה לנכות מבסיס עלות הדירה בעת מכירה – משפיע על מס שבח