מפת המחירים לפי שכונה – איפה הכסף הולך
גבעתיים מחולקת לחמש שכונות עיקריות, וכל אחת מהן מציעה פרופיל שונה של מחיר, אופי ופוטנציאל.
שכונת גבעת רמב"ם היא הנחשקת ביותר, עם יותר מ-51,000 חיפושים ייחודיים בשנה האחרונה. הדירות הקטנות נסחרות שם ב-48,000–50,000 שקל למ"ר.
- גבעת רמב"ם: 43,000–50,000 שקל למ"ר | הכי מבוקשת | קרובה לכצנלסון ולמחלף השלום
- בורוכוב: 37,000–44,000 שקל למ"ר | שכונת ההייטק | מחירים הוכפלו בעשור האחרון
- שינקין: ~38,000–43,000 שקל למ"ר | תוסס ומרכזי | ביקוש גבוה מצד צעירים
- תל גנים: ~35,000–40,000 שקל למ"ר | ירוקה ומשפחתית | פינוי-בינוי ענקי בדרך
- ארלוזורוב וסיטי: ~35,000–40,000 שקל למ"ר | מחירים נמוכים יחסית לגבעתיים
למה גבעתיים יקרה מרמת גן? 4 גורמים מבניים
הנתונים ברורים – גבעתיים יקרה בממוצע 13% מרמת גן, כ-33,000 שקל למ"ר לעומת 29,000.
הסיבה המרכזית הראשונה היא מגבלת ההיצע. גבעתיים לא יכולה לגדול – היא כלואה בין תל אביב, רמת גן ובני ברק.
- היצע מוגבל: אין עתודות קרקע – כל עליית ביקוש מתבטאת ישירות במחיר
- אוכלוסייה חזקה: רמה סוציו-אקונומית גבוהה יוצרת ביקוש עקבי ויכולת תשלום
- חינוך מצוין: גורם מפתח עבור משפחות שמוכנות לשלם פרמיה על המיקום
- קרבה לת"א: 15 דקות הליכה לתחנת רכבת, נגישות מיידית למרכז
פינוי-בינוי ומטרו – המנועים שישנו את גבעתיים
177 פרויקטים נמצאים בשלבים שונים בעיר. כבר אושרה תוכנית פינוי-בינוי בציר בן גוריון-כצנלסון הכוללת 2,700 יחידות דיור חדשות.
שתי תחנות מטרו מתוכננות בציר כצנלסון, עבודות תשתית בשנת 2026, וחפירה ממשית מ-2029.
- 2,700 דירות מאושרות בציר בן גוריון-כצנלסון – 10 מגדלים בני 30 קומות
- תל גנים: ~900 דירות ישנות ← 2,700 חדשות – פרויקט מהגדולים בישראל
- רחוב המאבק: בנייה כבר בעיצומה – 117 ← 333 דירות ב-3 מגדלים
- מטרו: תחנות כצנלסון, חפירה מ-2029 – פוטנציאל עליית ערך 10-20%
- אזהרה: ממוצע 4.3 שנים בין אישור תוכנית לקבלת היתר; כולל בנייה – כ-10 שנים
להשקיע בגבעתיים 2026 – כדאי?
תשואת השכירות הגולמית עומדת על 2.3–2.8% לשנה. שכר הדירה הממוצע עלה ב-10% לשנה האחרונה ועומד על 6,220 שקל לחודש.
מאז תקיפות המלחמה, ביקוש לדירות עם ממ"ד זינק חדות. בגבעתיים, דירות 3 חדרים עם ממ"ד מפיקות פרמיה של עד 35% על שכר הדירה.
- תשואה גולמית 2.3–2.8% – השקעה לצמיחת ערך, לא לתזרים שוטף
- שכירות עלתה 10% בשנה – ביקוש שוכרים עקבי
- ממ"ד = פרמיה: 35% הפרש בשכירות 3 חדרים עם ממ"ד לעומת בלי
- דירות ישנות לפני פינוי-בינוי: פוטנציאל רב אבל לוחות זמנים של עשור
- 3-חדרים: מחיריהן עלו מתחילת 2025 בשל פוטנציאל ההתחדשות