מפת המחירים לפי שכונות – מהיקר לנגיש
ברמת גן אין 'מחיר אחד' – יש שישה-שבעה שווקים שונים זה לצד זה. הבנת המפה השכונתית היא הצעד הראשון והחשוב ביותר לכל קונה, מוכר או משקיע.
בראש הטבלה ניצב מתחם הבורסה ורמת חן, שם מחירי הדירות נוגעים ב-45,000 ₪ למ"ר ואף מעבר לכך. בתחתית הטבלה, רמת עמידר מציעה מחירים סביב 28,000–32,000 ₪ למ"ר – פרמטר שמשמעותו פרמיה של מעל 50% לדירה זהה באותה עיר, רק בגלל שכונה שונה.
- מתחם הבורסה ורמת חן – היוקרה של רמת גן: 40,000–45,000 ₪ למ"ר. אזור הבורסה נחשב למרכז עסקים מוביל בישראל, עם אלפי משרות ופיתוח מסחרי נרחב. רמת חן – שכונה בנייה נמוכה, בתים פרטיים, גבול עם גבעתיים ותל אביב. מחירי דירה חדשה: 4–7 מיליון ₪ ומעלה.
- תל בנימין וקריית קריניצי – שכונות משפחתיות פרימיום: 30,000–38,000 ₪ למ"ר. תל בנימין – שכונה צעירה יחסית, סמוכה לאוניברסיטת בר-אילן, פופולרית מאוד בקרב זוגות צעירים עם ילדים. קריניצי – מיקום מרכזי, קרוב לגבעתיים. דירת 4 חדרים: 2.7–3.7 מיליון ₪ בממוצע.
- מרכז העיר ושכונת החרוזים – נגישות ומחיר סביר: 30,000–36,000 ₪ למ"ר. מרכז רמת גן מציע נגישות מצוינת לרכבת הקלה (תחנת אבא הילל, ביאליק), מסחר וחינוך. דירת 3 חדרים יד שנייה: 2.4–2.7 מיליון ₪.
- שכונת תל יהודה – בין ישן לחדש: 30,000–32,000 ₪ למ"ר. בנייה ישנה לצד פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית. הזדמנויות לרוכשים שמוכנים לחכות לשדרוג.
- רמת עמידר – הזדמנות ההשקעה הכי מעניינת: 28,000–32,000 ₪ למ"ר. בשכונה פועל פרויקט פינוי-בינוי של 600 דירות חדשות ב-4 מגדלים בני 25 קומות. המחירים הנמוכים כיום משקפים את הסיכון, אבל גם פוטנציאל עלייה משמעותי.
דירות חדשות מול יד שנייה – כמה אתם משלמים על 'חדש'?
ברמת גן, כמו בכל ישראל, קיים פרמיום על דירות חדשות מקבלן. אולם הנתונים מראים שהפרמיום הזה הגיוני ומוצדק ברוב המקרים – בעיקר לאור ממ"ד, חנייה, מעלית ומפרט טכני מתקדם.
ברחובות מרכזיים ברמת גן, דירת 3 חדרים חדשה מקבלן עומדת על ~2.75 מיליון ₪ בממוצע, לעומת ~2.42 מיליון ₪ לדירה יד שנייה בגודל דומה – פרמיום של כ-330,000 ₪ (כ-14%). בדירות 4 חדרים: ~3.14 מיליון ₪ חדשה לעומת ~2.95 מיליון ₪ יד שנייה – פרמיום של כ-190,000 ₪.
- דירת 2 חדרים חדשה: 1.8–2.4 מיליון ₪; יד שנייה: 1.6–2.1 מיליון ₪
- דירת 3 חדרים חדשה: 2.5–3.7 מיליון ₪; יד שנייה: 2.2–3.0 מיליון ₪
- דירת 4 חדרים חדשה: 2.8–4.0 מיליון ₪; יד שנייה: 2.5–3.5 מיליון ₪
- דירת 5 חדרים חדשה: 3.8–5.5 מיליון ₪; יד שנייה: 3.2–4.5 מיליון ₪
- טיפ מעשי: בדירת 4 חדרים ברמת גן ניתן עדיין למצוא דירות יד שנייה באזורים כמו תל יהודה ורמת עמידר מתחת ל-3 מיליון ₪ – נדיר בגוש דן
ההתחדשות העירונית של רמת גן – מהפכה בשקט
רמת גן נמצאת בין הערים המובילות בישראל במספר פרויקטי התחדשות עירונית. לעיר יש מינהלת התחדשות עירונית פעילה (משתדרגים), ועשרות פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים. זה משמעותי לכל קונה ומוכר – כי זה אומר שהעיר נמצאת בתהליך שינוי ממשי שישפיע על ערכי הנכסים בשנים הקרובות.
הפרויקט הגדול ביותר ובעל ההשפעה הרחבה ביותר הוא פרויקט מחנה השלישות: קרקע צבאית שפונתה בלב רמת גן, שעליה תקום שכונה חדשה עם ~1,200 דירות ב-6 מגדלים עד 47 קומות, שטחי מסחר, תעסוקה ופארק ירוק. הבנייה מתוכננת להתחיל ב-2027 לאחר השלמת הפינוי.
- מחנה השלישות: ~1,200 דירות חדשות, 6 מגדלים עד 47 קומות, סמוך למתחם הבורסה. מחירי הדירות בפרויקט צפויים לנגוע ב-50,000 ₪ למ"ר ומעלה.
- מרחב הראה: פינוי-בינוי מקיף עם ~650 יחידות דיור חדשות.
- מתחם המעפילים: התחדשות אזור ותיק עם ~450 יחידות דיור חדשות.
- רחוב עוזיאל: 42 דירות ישנות יפונו ובמקומן ייבנו 152 דירות חדשות – מכפיל של 3.6.
- רמת עמידר: תוכנית אב לשכפול האוכלוסייה ל-6,400 דירות, עם פרויקט 600 דירות ב-4 מגדלים של 25 קומות בשלבי תכנון.
- אזהרה לקונים בשכונות מתחדשות: בדקו אם הבניין שאתם רוכשים נמצא בתוך תכנית פינוי-בינוי – זה יכול להיות יתרון (פיצוי ודירה חדשה) או אי-נוחות (שנות בנייה רועשות ואי-ודאות).
רכבת קלה, מטרו ותחבורה – איך זה משפיע על מחירים?
הרכבת הקלה האדומה פועלת ברמת גן מספטמבר 2023, ועוברת דרך הרחובות הראשיים. בסביבת תחנות כמו אבא הילל וביאליק, נרשמה עלייה של 23%–25% במחירי הדירות תוך חמש שנים – אם כי קשה לבודד את ההשפעה הישירה של הרכבת מגורמים אחרים.
עוד גדול יותר מבחינת עתיד הנדל"ן: קו M2 של המטרו צפוי לעבור דרך רמת גן, מחולון דרך גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ועד פתח תקווה. על פי הנסיון הגלובלי, נכסים בטווח של 800 מטרים מתחנת מטרו עולים ב-10%–30% בשנים שלפני ואחרי פתיחת הקו.
- תחנות הרכבת הקלה האדומה ברמת גן: קניון איילון, אבא הילל, ביאליק – כבר מגלמות יתרון נגישות
- קו M2 – תחנות ברמת גן: השלכות ישירות על ערכי נכסים בסביבה, בפרט לאזור הבורסה ומרכז העיר
- נגישות לתל אביב: רכבת קלה + כבישים = 10–15 דקות לב תל אביב, יתרון עצום מול קריית אונו (30–40 דקות)
- מגבלת הנגישות: שעות עומס ברמת גן גורמות לפקקים משמעותיים – בדקו נגישות ספציפית לכתובת לפני קנייה