מפת המחירים בגוש דן: עיר לעיר
כדי להבין את שוק השכירות בגוש דן, צריך לעבור עיר עיר. התמונה שמתקבלת היא של שוק מפוצל: מצד אחד ערים בהן ההיצע הצטמצם דרמטית והמחירים קפצו בחדות, ומצד שני ערים שמציעות מחיר-ערך טוב יותר לשוכרים.
תל אביב נותרת המובילה עם שכ"ד ממוצע של כ-6,718 ₪ לחודש (עלייה של 3.2% בינואר 2026). גבעתיים, שנחשבת לאלטרנטיבה 'הכי קרובה' לתל אביב, רשמה עלייה חריגה של 10% – בין הגבוהות בגוש דן – עם היצע נמוך של פחות מ-2,500 דירות.
- גבעתיים: ממוצע ~6,220 ₪/חודש (עלייה 10%) – היצע נמוך, ביקוש גבוה, קהל צעיר ומבוקש
- רמת גן: ממוצע ~5,911 ₪/חודש (עלייה 7.3%) – שוק גדול יותר עם מגוון רחב של נכסים
- אור יהודה: ממוצע ~6,299 ₪/חודש (עלייה 32%!) – קפיצה חדה בגלל שכונות חדשות ובנייה חדשה
- קרית אונו: 3 חדרים ~6,500 ₪, 4 חדרים ~7,500 ₪ – יציבות יחסית עם צפי לעלייה
- יהוד-מונוסון וגני תקווה: מחירים נמוכים יותר בממוצע – אופציה לשוכרים המחפשים ערך
למה המחירים עולים? הגורמים מאחורי המגמה
העלייה בשכירויות אינה תופעה מקרית – היא תוצאה של מספר כוחות שפועלים בו-זמנית. ההיצע נפגע בשל פרישת עובדי הבנייה מעזה, שהפחיתה משמעותית את קצב הבנייה. במקביל, גל משקיעים שמכרו נכסים בעקבות מדיניות מס מחמירה גרם לפחות דירות להישאר בשוק השכירות.
מצד הביקוש, כ-250,000 ישראלים פונו מבתיהם בתחילת מלחמת 'חרבות ברזל' ורבים מהם עברו לגוש דן ולמרכז הארץ. בנוסף, עלייה במחירי הדירות לרכישה – ממוצע ארצי של כ-2.33 מיליון ₪, ו-4.1 מיליון ₪ בתל אביב – הפכה את חלופת השכירות לרלוונטית.
- ירידה בהיצע: פחות עובדי בנייה, פחות פרויקטים חדשים, פחות דירות מושכרות
- ביקוש גבוה: עקורים מצפון ומדרום, אוכלוסייה גדלה, דחיית רכישת דירות
- ריבית: ריבית בנק ישראל ב-4% בינואר 2026 – עדיין גבוהה מספיק כדי להרתיע מרכישת דירות
- ציפיות: שוכרים שמחכים ל'מחיר נכון' ממשיכים לשכור לאורך זמן
- WeCheck ינואר 2026: עלייה של 0.4% חודשית, 2.7% מצטבר שנתי
קרית אונו ואזור בקעת אונו – פרספקטיבה מקומית
קרית אונו מייצגת שוק שכירות מיוחד: עיר בינונית בגוש דן שנמצאת בצמיחה אורבנית מואצת. עם כ-70,000 תושבים ותשתיות חינוך מהטובות במרכז, העיר מושכת משפחות צעירות שמחפשות סביבת חיים טובה עם מחירים שעדיין נמוכים יחסית לגבעתיים ורמת גן.
קו הסגול של הרכבת הקלה, שייפתח ב-2028, יחבר את העיר ישירות לרמת גן ולתל אביב תוך דקות. הניסיון מהקו האדום מלמד שסמיכות לתחנת רכבת קלה מעלה ערכי נכסים ושכירויות ב-10%-20% באזורים הסמוכים.
- קרית אונו: 2 חדרים ~3,775 ₪, 3 חדרים ~6,500 ₪, 4 חדרים ~7,500 ₪ לחודש
- תשואת שכירות ממוצעת: 2.5%–2.7% ברוטו שנתי – נמוכה אך בשוק שממשיך לעלות
- קו הסגול 2028: קרית אונו מחוברת ישירות – צפי לעלייה נוספת בשכירויות ובמחירי נכסים
- שכונות חדשות לעומת ישנות: נכסים חדשים יכולים להשיג 15%-20% פרמייה על שכ"ד
- גני תקווה ויהוד: אלטרנטיבות שכירות זולות יותר עם פוטנציאל התחדשות עירונית
מה צופה השוק ל-2026–2027?
התחזיות לסוף 2026 מצביעות על המשך לחץ על מחירי השכירות. בנק ישראל צופה ריבית של 3.5% בסוף 2026. הורדת הריבית תשפר מעט את יכולת הרכישה אולם בשל הפער הגדול בין שכר הדירה לבין החזר משכנתה, רוב השוכרים יישארו בשוק השכירות.
בחינת שוק ההיצע מלמדת שסביר שלא יהיה תוספת היצע משמעותית ב-2026–2027. פרויקטים שנעצרו בשל המלחמה ייקחו 2-3 שנים לחזור לקדמותם.
- תחזית מחירי שכירות 2026: עלייה של 5%-8% שנתית באזורי הביקוש בגוש דן
- ריבית: BoI צופה ירידה ל-3.5% בסוף 2026 – יסייע מעט לרוכשים אך לא ישנה את התמונה הכוללת
- היצע: לא צפויה תוספת משמעותית ב-2026–2027 עקב קיפאון בבנייה
- קו הסגול: כשיפתח ב-2028 – ציפיות לקפיצת ערך בסמוך לתחנות בקרית אונו וגני תקווה
- משקיעים: חזרת עניין לנכסים להשכרה ככל שהריבית יורדת ותשואות אחרות מתמתנות