מדרגות מס רכישה 2026 — מה השתנה ומה נשאר
שנת 2026 מביאה עמה יציבות מאולצת בשוק מס הרכישה: הכנסת הקפיאה את הצמדת המדרגות למדד המחירים לצרכן, ולכן הסכומים שחלו בינואר 2025 ימשיכו לחול בינואר 2026 ועד סוף 2027. למוכרים ולרוכשים מדובר בהורדה סמויה של הסף הפטור — כי מחירי הדירות עלו, אבל הפטור לא.
לדירה שנייה ומעלה, ועדת הכספים אישרה בדצמבר 2024 הארכה של הוראת השעה הקובעת שיעור פתיחה של 8%—ישירות מהשקל הראשון, ללא כל מדרגה אפס. ההארכה תחול לאורך כל שנת 2026 ומשמעה הכנסות נוספות של כחצי מיליארד שקל בשנה לאוצר.
| סוג רוכש | טווח שווי (₪) | שיעור מס |
|---|---|---|
| דירה יחידה — מדרגה 1 | עד 1,978,745 | 0% |
| דירה יחידה — מדרגה 2 | 1,978,745–2,347,040 | 3.5% |
| דירה יחידה — מדרגה 3 | 2,347,040–6,055,070 | 5% |
| דירה יחידה — מדרגה 4 | 6,055,070–20,183,565 | 8% |
| דירה יחידה — מדרגה 5 | מעל 20,183,565 | 10% |
| דירה שנייה ומעלה | עד 6,055,070 | 8% |
| דירה שנייה ומעלה | מעל 6,055,070 | 10% |
| עולה חדש — מדרגה 1 | עד 1,988,090 | 0.5% |
| עולה חדש — מדרגה 2 | מעל 1,988,090 | 5% |
חשוב להבחין בין שתי הקפאות: הראשונה היא הקפאת הצמדת המדרגות למדד — כלומר הסכומים הספציפיים לא עלו. השנייה היא שהוראת השעה של שיעור 8% הוארכה, כלומר המדיניות עצמה לא השתנתה לעומת 2024. המסקנה המעשית: מי שמחזיק דירה קיימת ורוכש דירה שנייה — ישלם 8% מהשקל הראשון, ללא הנחה, ללא הקלה.
- שיעור 8% על דירה שנייה חל מהשקל הראשון — אין מדרגת פתיחה בשיעור 0%
- הקפאת המדרגות למדד פועלת לרעת הרוכש: מחירי הדירות עלו, הפטור לא
- הוראת השעה של 8% תקפה לכל שנת 2026 ועשויה להאריך לאחר מכן
- מס רכישה לחברה בע"מ — 8% מהשקל הראשון, ללא כל הקלה
חישוב מס רכישה לדירה שנייה — דוגמאות מספריות לבקעת אונו
הדרך המהירה להבין את עוצמת ההשפעה של מס רכישה על דירה שנייה היא להפעיל אותה על שווי דירות ריאליות בשוק המקומי. בבקעת אונו, דירות 3 חדרים נעות בטווח 1.8–2.3 מיליון ₪, דירות 4 חדרים בטווח 2.3–3.2 מיליון ₪. הנה מה שנגזר מכך מבחינת מס:
| שווי דירה (₪) | מס רכישה — דירה יחידה | מס רכישה — דירה שנייה | הפרש |
|---|---|---|---|
| 1,800,000 | 0 ₪ | 144,000 ₪ | 144,000 ₪ |
| 2,000,000 | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 159,256 ₪ |
| 2,500,000 | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 179,462 ₪ |
| 3,000,000 | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ | 194,462 ₪ |
| 3,500,000 | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ | 209,462 ₪ |
הדוגמאות מדגישות עיקרון חשוב: ההפרש בין מס הרכישה על דירה יחידה לדירה שנייה גדל עם מחיר הנכס. עבור דירת 3 חדרים טיפוסית בקיראון בשווי 2,100,000 ₪ — מס הרכישה לדירה שנייה הוא 168,000 ₪ (8% מדויק), בעוד שעל דירה יחידה באותו שווי היו משלמים כ-4,244 ₪ בלבד. ההפרש — למעלה מ-163,000 ₪ — הוא כסף שצריך להיות מתוכנן מראש.
כלל האצבע הפרקטי: לכל מיליון שקלים בשווי הדירה, צפו לשלם כ-80,000 ₪ במס רכישה. מחיר הדירה שאתם רואים על לוח המודעות — הוסיפו עליו 8% כדי להגיע לעלות האמיתית לצורך תכנון תזרים מזומנים. הכסף הזה ישולם בתוך 60 יום מיום החתימה על החוזה, ולכן חשוב לתכנן את הנזילות מראש.
- כלל אצבע: 8% מהמחיר = מס הרכישה שתשלמו לדירה שנייה
- לדירת 2.5M ₪ — 200,000 ₪ מס רכישה שיש לשלם תוך 60 יום
- יש לכלול את מס הרכישה בחישוב התשואה ובתכנון ההון העצמי הנדרש
- אי תשלום בתוך 60 יום: ריבית שנתית 4% + הצמדה + קנס 0.2% לשבוע
משפרי דיור — מי זה ואיך לשלם כמו דירה ראשונה
משפר דיור הוא מי שמחזיק כרגע דירה יחידה, רוכש דירה חדשה (לרוב גדולה יותר), ומתכנן למכור את הישנה. החוק מאפשר לו לשלם מס רכישה בשיעורי דירה יחידה — ולאחר מכן לסיים את מכירת הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע. אם המכירה מתבצעת — הכל תקין. אם לא — יחויב בחוב מס, ריבית והצמדה.
תקופות ההמתנה נכון ל-2026 הן כדלקמן: מי שרכש את הדירה החדשה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 — יש לו 18 חודשים למכירה. מי שרכש מ-1.6.2025 ואילך — 24 חודשים. בנוסף, בעקבות מבצע שאגת הארי (25.3.2026), ניתנה הארכת 3 חודשים לכל מי שחלון המכירה שלו חופף לתקופה בין פברואר לסוף מאי 2026 — כלומר המועד הסופי נדחה ל-31.8.2026 או 3 חודשים מהמועד המקורי, לפי המאוחר.
מבחינה מעשית: אם אתם גרים בדירת 3 חדרים בקיראון ורוצים לעלות לדירת 4 חדרים בפסגת אונו, אתם עשויים להיות זכאים להגנת משפרי הדיור. הדרך הנכונה היא לחתום על רכישת הדירה החדשה ולשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה — ואז לשווק ולמכור את הדירה הישנה בתוך 24 החודשים הבאים. תכנון נכון של שני התהליכים ביחד — הקנייה והמכירה — יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
- רכשתם דירה חדשה מ-1.6.2025? יש לכם 24 חודשים למכור את הדירה הישנה
- מבצע שאגת הארי (מרץ 2026) הוסיף 3 חודשים לחלון מי שחלון המכירה שלו חל בפברואר–מאי 2026
- לא מכרתם בזמן? תחויבו בחוב מס + ריבית + הצמדה על ההפרש
- תכנון מוקדם של מכירת הדירה הישנה הוא קריטי — כדאי להתחיל לפני שאתם חותמים על החדשה
מסלולים מיוחדים לחיסכון במס רכישה — מי יכול לנצל
מעבר למסלול משפרי הדיור, קיימים כמה מסלולים נוספים שמאפשרים להפחית או לעקוף את שיעור המס הכבד. ההבנה שלהם חשובה לפני כל רכישה.
**כלל השליש (שליש דירה):** רכישה של עד שליש מזכויות בדירה (33.3%) אינה נספרת לצורך הגדרת דירה שנייה. כלומר, אם אתם מחזיקים דירה יחידה ורוצים להשקיע בנדל"ן עם שותפים (שאינם בני משפחה), ניתן לרכוש שליש מדירה להשקעה — ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורכי מס. מדובר בכלי תכנוני משמעותי, אך מורכב, שדורש ייעוץ משפטי מוקדם.
**עולים חדשים:** עולה שרכש דירה בחלון של שנה לפני עלייתו ועד 7 שנים אחריה נהנה ממדרגות מס מופחתות: 0.5% עד שווי 1,988,090 ₪ ו-5% מעל לכך. ההפרש לעומת 8% יכול לעמוד על מאות אלפי שקלים בדירה ב-2-3 מיליון ₪. זה חל גם על דירה שנייה של העולה.
**בני זוג ותא משפחתי:** מיסוי מקרקעין רואה בני זוג כ"תא משפחתי" — כלומר, אם לאחד מהם יש דירה, שניהם ייחשבו כבעלי דירה לצורכי מס. חריג: הסכם ממון בפועל, שבו מוכח הפרדה רכושית אמיתית, עשוי לאפשר לכל אחד לרכוש בנפרד עם מדרגות מופחתות. פסיקת בית המשפט העליון מ-2021 הרחיבה את ההגנה על בני זוג, אך הנושא מורכב ומשתנה — כדאי להיוועץ בעורך דין לפני.
| מסלול | שיעור אפקטיבי | תנאים מרכזיים |
|---|---|---|
| דירה שנייה סטנדרטית | 8% מהשקל הראשון | ללא תנאים מיוחדים |
| משפר דיור | כמו דירה יחידה | מכירת הישנה תוך 24 חודשים |
| עולה חדש | 0.5%–5% | בתוך 7 שנים מהעלייה |
| שליש דירה | לפי דירה יחידה | עד 33.3% מהזכויות בלבד |
| הסכם ממון | לפי דירה יחידה | הפרדה רכושית אמיתית, ייעוץ משפטי חובה |
- כלל השליש: רכישת עד 33.3% מדירה עם שותפים (שאינם בני משפחה) לא מונעת מדרגות דירה יחידה
- עולה חדש: 0.5% עד 1.99M ₪ במקום 8% — חיסכון של עשרות עד מאות אלפים
- חברה בע"מ: 8% מהשקל הראשון — רכישה דרך חברה אינה מקנה כל הקלה
- הסכם ממון בין בני זוג יכול לאפשר לכל אחד לרכוש בנפרד — אך דורש ייעוץ עורך דין
מס רכישה ותשואה — מה ההשפעה האמיתית על ההשקעה בבקעת אונו
כשמדברים על השקעת נדל"ן בבקעת אונו, מס הרכישה הוא אחד מהמשתנים הקריטיים שמשפיעים על כדאיות העסקה. מניסיוננו בשוק המקומי, התשואה השנתית ברוטו בקריית אונו נעה בסביבות 2.5–2.7%, בגני תקווה על 3.2–3.8%, ובאור יהודה — שבה הדירות יותר זולות — על כ-4.0–4.5%. אבל הנתון שהרבה משקיעים מפספסים הוא שמס הרכישה הוא למעשה 'עלות כניסה' שמוסיפה 8% לסכום שאתם מממנים.
בואו נבחן דוגמה קונקרטית: השקעה בדירת 3 חדרים בקיראון, שווי 2,100,000 ₪, שכירות חודשית 6,500 ₪ (78,000 ₪ בשנה). תשואה ברוטו: 3.7%. עם מס הרכישה של 168,000 ₪, העלות האפקטיבית של ההשקעה עולה ל-2,268,000 ₪ — והתשואה הברוטו האפקטיבית יורדת ל-3.44%. זה פחות מ-0.3% פחות, אבל על 10–15 שנות אחזקה — ההפרש מצטבר.
| עיר | שווי דירה ממוצע | מס רכישה (8%) | שכירות חודשית | תשואה ברוטו | תשואה לאחר מס כניסה (שנה 1) |
|---|---|---|---|---|---|
| קריית אונו | 2,100,000 ₪ | 168,000 ₪ | 6,500 ₪ | 3.7% | 3.44% |
| גני תקווה | 1,950,000 ₪ | 156,000 ₪ | 7,200 ₪ | 4.4% | 4.10% |
| אור יהודה | 1,700,000 ₪ | 136,000 ₪ | 6,000 ₪ | 4.2% | 3.92% |
| יהוד | 1,800,000 ₪ | 144,000 ₪ | 6,300 ₪ | 4.2% | 3.89% |
הנקודה החשובה: מס הרכישה הוא הוצאה חד-פעמית — כך שהשפעתו על התשואה הממוצעת לאורך שנים פוחתת. ב-10 שנות אחזקה, מס הרכישה מהווה 0.8% מהיקף ההשקעה הכולל. לכן, מי שמחזיק לאורך זמן, עדיין מצדיק את ההשקעה — במיוחד בשוק כמו בקעת אונו שמושך ביקוש שכירות עקבי ורואה עליית ערך סביב תחנות הקו הסגול. אבל צריך לתמחר את 8% האלה מראש — כי הם יורדים מהיום הראשון.
חשוב לזכור: לא כל רכישת דירה להשקעה היא כדאית. בדירות ישנות שדורשות שיפוץ כבד, בשכונות עם ירידת ביקוש, או כשהתשואה לא מכסה את עלויות האחזקה והמס — ההשקעה עלולה לא להחזיר את עצמה. לפני כל רכישה, כדאי לבצע חישוב כלכלי מלא (כולל מס רכישה, מס הכנסה על שכירות, ועד בית, בלאי ותיקונים) ולהיוועץ באנשי מקצוע.
- מניסיוננו בשוק המקומי — תשואה ברוטו בקריית אונו: 2.5–2.7% | גני תקווה: 3.2–3.8% | אור יהודה: 4.0–4.5%
- מס הרכישה מוסיף 8% לעלות הרכישה ומוריד את התשואה האפקטיבית בשנה הראשונה
- בהחזקה לאורך 10 שנים, מס הרכישה מהווה כ-0.8% מהיקף ההשקעה הכולל
- כדאי לחשב: עלות כניסה (מס + עו"ד + שמאי + תיווך) = בסביבות 12–13% מעל המחיר המבוקש