מדרגות מס רכישה לדירה להשקעה 2026 – המספרים העדכניים
בשנת 2026, כל מי שרוכש דירה נוספת – דירה שנייה, שלישית, או כל דירה להשקעה – משלם מס רכישה לפי שתי מדרגות בלבד: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל שמעבר לסכום הזה. בניגוד לרוכש דירה יחידה שנהנה מפטור מלא עד כמעט 2 מיליון שקלים, המשקיע משלם מהשקל הראשון.
חשוב להבין: מדובר בהוראת שעה שהוארכה שוב ושוב. בינואר 2024 היא חודשה, ובסוף 2024 ועדת הכספים אישרה הארכה נוספת לשנתיים – עד סוף 2026. לפני הוראת השעה, המדרגה הראשונה עמדה על 5% בלבד. כלומר, המדינה מכבידה על המשקיעים בכוונה כדי לצנן את הביקוש לדירות להשקעה.
- דירה בשווי 1.6 מיליון ₪: מס רכישה של 128,000 ₪ (8%)
- דירה בשווי 2 מיליון ₪: מס רכישה של 160,000 ₪ (8%)
- דירה בשווי 2.5 מיליון ₪: מס רכישה של 200,000 ₪ (8%)
- דירה בשווי 3 מיליון ₪: מס רכישה של 240,000 ₪ (8%)
- דירה בשווי 7 מיליון ₪: מס רכישה של 484,406 ₪ + 94,493 ₪ = 578,899 ₪
הקפאת המדרגות – המלכודת השקטה שמייקרת את המס
מה שרוב האנשים לא יודעים: במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025-2027, הכנסת אישרה הקפאה מלאה של הצמדת מדרגות מס הרכישה למדד. בעבר, המדרגות עודכנו אחת לשנה בהתאם לעליית המדד. עכשיו – שלוש שנים בלי עדכון.
מה זה אומר בפועל? אם מחירי הדירות עולים ב-5% בשנה אבל המדרגות נשארות קבועות, חלק גדול יותר משווי הדירה נכנס למדרגות מס גבוהות. לרוכש דירה יחידה זה אומר שפחות משווי הדירה יהיה פטור ממס. למשקיע, ההשפעה פחות דרמטית כי ממילא הוא משלם 8% מהשקל הראשון, אבל מי שקונה דירה יקרה מעל 6 מיליון שקלים ירגיש את זה.
- הקפאת מדרגות מ-2025 עד סוף 2027 – שלוש שנים רצופות
- רוכשי דירה יחידה נפגעים יותר: פחות שווי פטור ממס בכל שנה שעוברת
- משקיעים שקונים דירה מעל 6 מיליון ₪ נכנסים מוקדם יותר למדרגת 10%
אסטרטגיות חוקיות לחיסכון במס רכישה
למרות נטל המס הכבד, החוק הישראלי מכיל מספר מנגנונים שמאפשרים חיסכון משמעותי – בתנאי שמתכננים מראש ופועלים בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין. הנה האסטרטגיות העיקריות שרלוונטיות למשקיעי נדלן בגוש דן בשנת 2026.
כלל השליש הוא אולי הכלי החזק ביותר: מי שמחזיק עד שליש מדירה נוספת נחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס רכישה. למשל, אם יש לכם דירה שבה אתם גרים ושליש מדירה להשקעה – כשתרכשו דירה חדשה במקום דירת המגורים, תוכלו ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה.
אסטרטגיה נוספת שרלוונטית לרבים: מנגנון משפרי הדיור. אם אתם קונים דירה חדשה כדי להחליף את הדירה הקיימת, תוכלו לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה – בתנאי שתמכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מיום הרכישה.
- כלל השליש: החזקה של עד 1/3 מדירה נוספת לא מחשיבה אתכם כבעלי דירה שנייה
- העברה ללא תמורה: העברת דירה במתנה לקרוב משפחה – מס רכישה של שליש בלבד מהמס הרגיל
- משפרי דיור: 24 חודשים למכירה הדירה הישנה לקבלת מדרגות דירה יחידה
- רכישה על שם ילד בגיר: אם הילד ללא דירה – מס רכישה 0% עד תקרת הפטור
- פטור לנכים ועיוורים: תשלום של 0.5% בלבד מס רכישה (עד פעמיים בחיים)
- עולים חדשים: הנחה משמעותית – 0.5% עד 1,988,090 ₪ בתקופה של עד 7 שנים מיום העלייה
מס יסף על שבח – הנטל החדש למשקיעי נדלן מ-2026
החל משנת 2026 יש שינוי משמעותי נוסף שמשקיעי נדלן חייבים להכיר: שבח ממכירת דירות שאינן פטורות ממס שבח ייכלל בחישוב ההכנסה לצורכי מס יסף.
עם זאת, ישנו פטור חשוב: מכירת דירת מגורים בשווי עד 5.385 מיליון שקלים לא תחויב במס יסף, גם אם היא לא פטורה ממס שבח.
- מס יסף הועלה מ-3% ל-5% על הכנסות גבוהות פסיביות
- מ-2026: שבח ממכירת דירות השקעה ייכלל בחישוב מס יסף
- פטור: דירות בשווי עד 5.385 מיליון ₪ לא יחויבו במס יסף
- השינוי צפוי להכניס למדינה כ-500 מיליון ₪ בשנה