מתי משלמים מס שבח ומתי פטורים – המפה המלאה
השאלה הראשונה שכל מוכר דירה שואל היא: האם אני צריך לשלם מס שבח? התשובה תלויה בכמה גורמים מרכזיים – האם מדובר בדירתכם היחידה, מתי רכשתם אותה, ומה שווי המכירה. בעלי דירה יחידה נהנים מפטור מלא ממס שבח, כל עוד הם עומדים בתנאים הקבועים בחוק.
הפטור לדירה יחידה חל באופן אוטומטי כאשר הדירה הנמכרת היא דירתכם היחידה בישראל ובעולם, לא מכרתם דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה, והדירה שימשה למגורים. אם שווי הדירה עולה על 5,008,000 שקלים, הפטור יהיה חלקי – רק החלק היחסי מהשבח שמתייחס לסכום שמתחת לתקרה יהיה פטור.
- דירה יחידה – פטור מלא ממס שבח עד תקרה של 5,008,000 שקלים ב-2026
- דירה שנייה (השקעה) – מס שבח בשיעור 25%, וכעת גם מס יסף של עד 5% נוסף
- דירת ירושה – פטור מיוחד לפי סעיף 49ב(5) אם המוריש היה זכאי לפטור
- העברה ללא תמורה לקרוב משפחה – דחיית מס לפי סעיף 62, לא פטור מוחלט
- דירת יוקרה מעל התקרה – פטור חלקי על החלק שמתחת לתקרה ומס על היתרה
השינויים הדרמטיים ב-2026 – ביטול הליניארי המוטב ומס היסף
החישוב הליניארי המוטב היה אחת ההטבות המשמעותיות ביותר עבור בעלי דירות שרכשו אותן לפני ינואר 2014. לפי מנגנון זה, כל השבח שנצבר עד 1.1.2014 היה פטור ממס, ורק השבח שמאותו תאריך ואילך חויב ב-25% מס. עבור דירה שנרכשה בשנות ה-90, למשל, הדבר הפחית את המס האפקטיבי ל-8%-9% בלבד.
במסגרת חוק ההסדרים שאושר בכנסת, נקבע כי החישוב הליניארי המוטב יבוטל בהדרגה. החל מ-2026, שיעור המס על השבח שהיה פטור יעלה ב-5% בכל שנה: 5% ב-2026, 10% ב-2027, 15% ב-2028, 20% ב-2029 – ועד לביטול מלא ב-2030 עם מס מלא של 25% על כל השבח.
במקביל, מס היסף הורחב בצורה משמעותית. החל מ-2026, שבח ממכירת דירות שאינן פטורות ממס שבח ייכלל בחישוב ההכנסה. מי שהכנסתו השנתית עולה על 721,000 שקלים ישלם 5% נוספים.
- 2026: מס של 5% על השבח שהיה פטור בליניארי
- 2027: המדרגה עולה ל-10%
- 2028: 15%
- 2029: 20%
- 2030: ביטול מלא – 25% מס על כל השבח
הוצאות מותרות בניכוי – איך מפחיתים את חבות המס בצורה חוקית
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכות מגוון הוצאות שהוצאו לצורך רכישה, השבחה ותחזוקת הנכס.
הטעות הנפוצה ביותר שמוכרים עושים היא שהם לא שומרים קבלות. בדירה ממוצעת בגוש דן, ניכוי הוצאות נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
- מס רכישה ששולם בעת הקנייה
- הוצאות שיפוץ והשבחה עם קבלות
- שכר טרחת עורך דין
- דמי תיווך – עד 2%
- היטל השבחה
- ריבית ריאלית על משכנתא
- אגרות רישום בטאבו
- שומת מקרקעין
תכנון מס חכם – אסטרטגיות לחיסכון לגיטימי בגוש דן
תכנון מס מראש יכול לחסוך מאות אלפי שקלים, במיוחד למשפחות עם יותר מדירה אחת.
אסטרטגיה נוספת הפופולרית בגוש דן: בני זוג שיש להם שתי דירות מבצעים העברה ביניהם כך שכל אחד מהם הופך לבעל דירה יחידה.
- העברה ללא תמורה לבן זוג, ילדים או הורים
- פיצול בעלות בין בני זוג
- תזמון מכירות
- ירושה – תכנון מוקדם
- שימוש בכלל השליש