מס על שכר דירה 2026 — המדריך המעשי לבעלי דירות

מסלול הפטור — מי זכאי וכיצד מחשבים

הדרך הפשוטה ביותר להשכיר דירה ולא לשלם שקל מס היא מסלול הפטור. החוק קובע שהכנסות משכר דירה למגורים בישראל פטורות ממס, כל עוד הן אינן עולות על 5,654 שקל לחודש. זה הסכום המצטבר — כלומר, אם יש לכם שתי דירות מושכרות ב-2,800 שקל כל אחת, סה"כ 5,600 שקל לחודש — אתם עדיין בתחום הפטור. חישוב הפטור הוא חודשי, לא שנתי, כך שחודש אחד עם הכנסה גבוהה לא בהכרח שולל פטור בחודשים האחרים.

מה קורה כשעוברים את התקרה? כאן הדברים מסתבכים קצת. אם הכנסתכם החודשית משכר דירה נמצאת בין 5,654 שקל ל-11,308 שקל, אתם זכאים לפטור חלקי בלבד — כזה שמצטמצם עם כל שקל נוסף שאתם מרוויחים. אם עברתם את 11,308 שקל לחודש, הפטור נעלם לחלוטין, ועליכם לבחור אחד משני המסלולים האחרים. הנה טבלת הסף:

מסלול 10% — הבחירה הנפוצה ביותר לבעלי דירה להשקעה

מסלול ה-10% הוא מסלול מוגדר בחוק (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) שמאפשר לבעל דירה לשלם מס מופחת וקבוע של 10% על כל הכנסות השכירות, מהשקל הראשון. אין פטור, אין ניכוי הוצאות, אין קיזוז. זה שיעור אחיד על הברוטו — ויש בזה יתרון ברור: פשטות ודאות. תדעו בדיוק כמה תשלמו, ללא הפתעות.

את המס במסלול זה לא משלמים מדי חודש. בחרתם ב-10%? הצטברות המס משולמת פעם אחת בשנה, לא יאוחר מ-30 בינואר של השנה העוקבת לשנת המס. כלומר, מס על הכנסות שכירות מינואר עד דצמבר 2026 ישולם עד 30 בינואר 2027. ניתן לשלם מקדמות במהלך השנה — וחלק מבעלי הדירות בוחרים לעשות זאת כדי להימנע מתשלום חד-פעמי גדול.

מסלול ה-10% כדאי כאשר ההוצאות על הנכס הן נמוכות יחסית — אין ריבית גבוהה על משכנתא, אין תיקונים גדולים, ואין הוצאות ניהול משמעותיות. בקריית אונו ובגני תקווה, שבהן שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-7,000 שקל, המס במסלול זה יסתכם בכ-8,400 שקל לשנה — פחות מ-700 שקל לחודש. עבור נכסים ללא משכנתא, זה לרוב שיקלול נוח.

המסלול הריאלי — ניכוי הוצאות ותשלום לפי מדרגות מס

המסלול הריאלי, הנקרא לעיתים המסלול השולי, מאפשר לבעל הדירה להתייחס להכנסות השכירות כמו לכל הכנסה אחרת — כלומר, לנכות ממנה את כל ההוצאות שהוצאו לייצורה, ולשלם מס רק על הרווח הנקי. ההוצאות המוכרות כוללות: פחת על הנכס בשיעור 2% לשנה מעלות רכישתו (לא כולל שווי הקרקע), תיקונים ואחזקה שוטפת, ריבית משכנתא (לא קרן), שכר טרחת עורך דין על חוזה השכירות, ביטוח הנכס, ועמלות ניהול.

כאשר מנכים את ההוצאות, ההכנסה הנותרת מצטרפת לשאר הכנסותיו של בעל הדירה ונמסה לפי מדרגות המס השולי. בישראל, מדרגות מס הכנסה מתחילות מ-10% ועולות עד 50% לשכבות ההכנסה הגבוהות. בפועל, רוב השכירים שמשכירים דירה אחת ישלמו לפי מדרגה של 31%-35% על ההכנסה החייבת, לאחר ניכוי ההוצאות. חשוב לדעת: מסלול זה דורש ניהול תיעוד קפדני — שמרו את כל הקבלות.

כיצד בוחרים מסלול — השוואה מעשית לפי סוג בעל הדירה

אין מסלול אחד שמתאים לכולם. הבחירה תלויה בגובה השכירות שאתם גובים, בהוצאות שיש לכם על הנכס, ובמדרגת המס השולית שלכם. כדי לעזור לכם למקם את עצמכם, ריכזנו כאן ארבעה פרופילים טיפוסיים של בעלי דירות בבקעת אונו:

חשוב לזכור: ניתן לשנות מסלול בין שנות מס. שנה עם שיפוץ גדול או הוצאות חריגות — כדאי לשקול מסלול ריאלי. בשנה רגילה — מסלול 10% נוח יותר. כל שנה כדאי לעשות חשבון מחדש. ייעוץ עם רואה חשבון שמכיר נדל"ן לפני שמחליטים — לרוב שווה את הזמן.

תשואה נטו בבקעת אונו — מה האמת על ההשקעה אחרי מס

הרבה משקיעים מדברים על תשואה של 2.5%-2.7% על דירות בקריית אונו — וזה נכון, אבל זו תשואה ברוטו לפני מס. כדי להבין את הרווחיות האמיתית, צריך לחשב את התשואה נטו אחרי תשלום מס הכנסה. הנה חישוב מדגים לדירת 4 חדרים טיפוסית בקריית אונו ב-2026:

אלו מספרים שחשוב להכיר — לא כדי להיבהל, אלא כדי לתכנן נכון. תשואה של 2.4%-2.5% נטו היא לא נמוכה ביחס לחלופות, במיוחד כשמביאים בחשבון שערך הנכס עשוי לעלות לאורך זמן. בבקעת אונו מחירי הדירות עלו בשיעורים שונים משנה לשנה — לפעמים 5%-6%, ולפעמים ירדו. השבחה לטווח ארוך היא לא מובטחת, אבל היסטורית שוק הנדל"ן באזור הראה מגמה חיובית. כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין או מתווך מורשה כדי לקבל תמונה עדכנית.

מה קורה כשלא מדווחים — הסיכונים האמיתיים

רשות המסים בישראל ידעה שנים רבות שחלק גדול מבעלי הדירות המשכירים אינם מדווחים על הכנסותיהם. אבל הטכנולוגיה השתנתה. בשנים האחרונות החלה הרשות להצליב מידע ממקורות שונים: רישום חוזים בטאבו, נתוני ביטוח לאומי, דיווחי פלטפורמות השכרה כמו Airbnb, ומידע בנקאי — כדי לאתר בעלי דירות שמשכירים ולא מדווחים.

מי שנתפס עם אי-דיווח על הכנסות שכר דירה צפוי לקבל שומת מס רטרואקטיבית לשנים קודמות, בתוספת ריבית וקנסות. ההיבט הפלילי חמור אף יותר — אי דיווח על הכנסות מהווה עבירה לפי סעיף 220 לפקודת מס הכנסה, שדינה עד 7 שנות מאסר בפועל. בפועל, עיקר הסנקציות הן כספיות, אבל הסיכון הפלילי קיים ורשות המסים הגבירה את פעילות האכיפה בשנים האחרונות.

מי שלא דיווח בעבר ורוצה לסדר את המצב יכול לפנות לרשות המסים בהליך של גילוי מרצון — שמאפשר לדווח על הכנסות לא מדווחות תוך תשלום המס שנחסך, ללא חשש מהליכים פליליים. רצוי לעשות זאת בליווי מקצועי של רואה חשבון או עורך דין מיסים. אם יש לכם ספק לגבי מצב הדיווח שלכם — בדקו. עלות בדיקה מוקדמת עם מקצוען תמיד זולה יותר מהחזרת חוב לרשות המסים.