מה היא חלופת שקד ואיך היא עובדת?
חלופת שקד הוא השם הפופולרי לתיקונים 136 ו-139 לחוק התכנון והבנייה, שאושרו במליאת הכנסת ביוני 2022. בניגוד לתמ״א 38 שהייתה תוכנית ארצית אחידה, חלופת שקד מעבירה את הסמכות לרשויות המקומיות. כל עירייה יכולה כעת לקדם תוכנית מחליפה שמותאמת לצרכים שלה – לאופי הבנייה, לקיבולת התשתיות ולצרכי האוכלוסייה.
מבחינה מעשית, המשמעות היא שבעוד שבתמ״א 38 כל בניין ישן שנבנה לפני 1980 היה זכאי לתוספת בנייה באופן אוטומטי, בתוכניות המחליפות העירייה מגדירה אילו מתחמים ובניינים ייכללו, מה היקף זכויות הבנייה ומהם התנאים. היתרון: התוכניות מותאמות לעיר ומתחשבות בתשתיות. החיסרון: התהליך ארוך יותר ומורכב יותר.
- הסמכות עוברת מרמה ארצית לרמה עירונית – כל עיר מגדירה את הכללים שלה
- תיקון 139 מאפשר הוצאת היתר בנייה ישירות מהתוכנית המחליפה, ללא צורך בתב״ע נקודתית
- סף ההסכמה הדרוש ירד ל-66% מהדיירים, מה שמקל על קידום פרויקטים
המצב בגוש דן: איפה כל עיר עומדת?
המפה של ערי גוש דן מתחלקת לשלוש קטגוריות ברורות, וחשוב לדעת היכן העיר שלכם נמצאת. הקטגוריה הראשונה כוללת ערים שכבר אישרו תוכנית מחליפה – ובראשן קריית אונו, שנחשבת ל״בירת הפינוי-בינוי״ עם 17 תוכניות התחדשות פעילות. בערים אלה, תמ״א 38 כבר לא רלוונטית והכללים החדשים כבר חלים.
הקטגוריה השנייה כוללת ערים שהגישו תוכנית מחליפה אך טרם אושרה – כמו רמת גן, שמתכננת 59,000 דירות חדשות במסגרת תוכנית המתאר שלה ושבה תמ״א 38 ממשיכה לחול עד מאי 2026. הקטגוריה השלישית כוללת ערים כמו תל אביב ובני ברק שהחליטו לא להאריך את תמ״א 38 כלל, ובהן התחדשות בניינית תתאפשר רק לאחר אישור תוכנית מחליפה.
- קריית אונו – כבר אישרה תוכנית מחליפה, 17 תוכניות התחדשות פעילות
- רמת גן – הגישה תוכנית, תמ״א 38 ממשיכה עד מאי 2026, מתכננת 59,000 דירות חדשות
- גבעתיים – מקדמת תוכנית מחליפה באופן עצמאי
- תל אביב ובני ברק – לא הארכו את תמ״א 38, ממתינות לאישור תוכנית מחליפה
השפעות כלכליות: היטל השבחה, מיסוי ושווי הנכס
אחד השינויים המשמעותיים ביותר עבור בעלי דירות הוא נושא היטל ההשבחה. בתמ״א 38 ניתן פטור מלא מהיטל השבחה, מה שהפך פרויקטים לכדאיים יותר עבור יזמים ובעלי דירות כאחד. בתוכניות המחליפות, חלה חובת תשלום היטל השבחה של 25% כברירת מחדל. עם זאת, הרשות המקומית יכולה לבחור בין שלוש אפשרויות: היטל השבחה מופחת של 12.5%, היטל של 25%, או הקצאת 15% משטחי הבנייה לצורכי ציבור.
מבחינת שווי הנכס, הנתונים מראים שפערי המחיר בין דירות בבניינים ישנים לדירות חדשות בגוש דן עומדים על 15%-30%. בניינים שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית חווים עליית ערך משמעותית, ולכן בעלי דירות בבניינים שלא ייכללו בתוכניות המחליפות עלולים לראות פער גדל ביחס לשכניהם. מנגד, מדד מחירי הדיור הראה ירידה מצטברת של כ-2.4% מתחילת 2025, כך שהשוק כולו נמצא בתנודתיות.
- היטל השבחה עולה מ-0% (תמ״א 38) ל-25% (חלופת שקד) כברירת מחדל
- פער מחירים של 15%-30% בין דירות בבניינים ישנים לחדשים בגוש דן
- שוק הדיור הראה ירידה מתונה של כ-2.4% מתחילת 2025, אך ההתחדשות העירונית ממשיכה להניע ביקוש
זכויות מיוחדות לקשישים ואוכלוסיות מיוחדות
נקודה שחשוב מאוד לא לפספס: גם בעידן שאחרי תמ״א 38, הזכויות המיוחדות של דיירים קשישים נשמרות. בעלי דירות מגיל 70 ומעלה שמתגוררים בנכס לפחות שנתיים לפני חתימת ההסכם נחשבים ל״קשישים״ לצורך הזכויות, ומגיל 75 הזכויות מורחבות עוד יותר. דיירים קשישים רשאים לסרב לפרויקט אם היזם לא הציע להם את החלופות שמגיעות להם, וסירוב כזה ייחשב לסירוב סביר.
החוק מחייב יזמים להציע דיור חלופי לקשישים גם בפרויקטי חיזוק (תמ״א 38/1), ולא רק בפרויקטי הריסה ובנייה. זוהי הגנה חשובה שמבטיחה שהאוכלוסייה המבוגרת לא תיפגע מתהליכי התחדשות עירונית.
- מגיל 70: מעמד מיוחד כ״קשיש״ עם זכויות מורחבות בפרויקטי התחדשות
- מגיל 75: זכויות מורחבות נוספות, כולל אפשרות סירוב סביר
- חובת הצעת דיור חלופי לקשישים חלה גם בפרויקטי חיזוק ולא רק בהריסה