מה אומר החוק: ה-66% ומה הם אומרים בפועל
חוק ההסדרים שנכנס לתוקף בנובמבר 2023 שינה את כללי המשחק: הסף שנדרש לאישור פרויקט פינוי בינוי הורד מ-80% ל-66% מכלל בעלי הדירות במתחם. אבל חשוב לדעת – ה-66% הזה אינו מספר פשוט. מדובר ברוב מורכב ורב-שכבתי.
החוק דורש בו-זמנית: שני שלישים מכלל הדירות במתחם כולו, שלושה חמישיות מהדירות בכל בניין בנפרד, ורוב מהרכוש המשותף בכל בניין. המשמעות היא שאפילו אם 80% מכלל המתחם הסכים – בניין אחד שבו לדיירים יש מיעוט גדול מספיק יכול לעצור הכל. זה אחד האתגרים המרכזיים של פינוי בינוי בישראל.
- 66% מכלל הדירות במתחם – הסף הכולל
- 3/5 מהדירות בכל בניין בנפרד – חובה לעבור את הסף ברמת הבניין הבודד
- רוב מהרכוש המשותף בכל בניין – שכבת הסכמה נוספת
- ה-66% מאפשרים קידום תכנוני אך לא פינוי פיזי – לפינוי בפועל נדרשת הסכמה של 100% או פסיקה שיפוטית
דייר סרבן – מי הוא, ומה הזכויות שלו
לא כל מי שמסרב לחתום הוא 'דייר סרבן' במובן החוקי. החוק מכיר בכך שיש סיבות לגיטימיות לסרוב לעסקה שמוצעת, וקובע רשימה של נסיבות שבהן הסירוב נחשב 'סביר' ומוגן.
הסירוב ייחשב סביר אם: הפרויקט אינו כדאי כלכלית עבורכם; לא הוצעו לכם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה; לא הוצעו ערבויות בנקאיות מספקות מהיזם; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות כגון מחלה קשה; או שאתם/בן משפחה שגר אתכם הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו אינם מותאמים.
- סירוב סביר: פרויקט לא כלכלי, אין ערבויות, אין דיור חלוף, נסיבות אישיות מוכחות
- סירוב בלתי סביר: סירוב עקרוני ללא נימוק, או דרישת פיצוי מעל מה שמוצע לשאר הדיירים
- גיל 70+: דיירים קשישים זכאים לתוספות פיצוי ולהגנות מיוחדות מהיזם
- עורך דין מטעם הדיירים חייב להיות מעורב – הוא מוודא שהעסקה הוגנת לפני שחותמים
מה עושים עם הסרבנים: האמצעים החוקיים
כאשר דייר מסרב באופן בלתי סביר, עומדים בפני הדיירים האחרים ובפני היזם שני כלים עיקריים: תביעת נזיקין ומינוי נאמן. תביעת הנזיקין היא הנשק הכלכלי החד ביותר: בית המשפט יכול לחייב את הסרבן לשלם לשאר הדיירים פיצויים בגין הנזק שנגרם להם מהעיכוב. בפסק דין תקדימי מבית משפט מחוזי תל אביב בתיק הרצליה, חויבו שלושה דיירים סרבנים לשלם כל אחד 2.6 מיליון שקל לשכניהם – סה"כ 7.8 מיליון שקל.
הכלי השני הוא מינוי נאמן: בית המשפט יכול למנות עורך דין או רואה חשבון כנאמן שיחתום על ההסכם במקום הסרבן. מכשיר זה נוסף לחוק בתיקון מס' 6 משנת 2018, והוא מאפשר להמשיך את הפרויקט גם בלי הסכמת הסרבן.
- תביעת נזיקין: שאר הדיירים תובעים את הסרבן על נזק כספי שנגרם מהעיכוב
- פסיקה: 2.6 מיליון ₪ לסרבן בודד – כל שנת עיכוב מגדילה את הנזק
- מינוי נאמן: בית משפט ממנה נאמן שחותם על ההסכם במקום הסרבן
- תנאי למינוי נאמן: פרויקט בשלב מתקדם עם תוכנית מפורטת מאושרת (תב"ע)
מה מקבלים בעלי הדירות שמסכימים – ולמה שווה להסכים
בבסיס כל הדיון על סרבנות ואחוזי הסכמה, כדאי לזכור מה עומד על הפרק. בפרויקט פינוי בינוי טיפוסי, בעלי הדירות מקבלים: דירה חדשה בגודל גדול יותר (בממוצע תוספת של 12 מ"ר), חנייה, מחסן ומרפסת. בנוסף, היזם מחויב לספק ערבות בנקאית לשכר דירה לכל תקופת הבנייה (4-5 שנים), ולממן את עלויות ההובלה פעמיים.
על פי תקנות חדשות, לפני פינוי הדיירים, היזם חייב להנפיק ערבות שמבטיחה את שווי הדירה החדשה וכן את דמי השכירות לכל תקופת הבנייה. מבחינת מיסוי – בעלי הדירות נהנים מפטור ממס שבח על השבח שנוצר בעסקה, עד לתקרת 150% מערך הדירה המקורית.
- דירה חדשה + תוספת שטח (בממוצע 12 מ"ר) + חנייה + מחסן + מרפסת
- ערבות בנקאית לדמי שכירות לכל תקופת הבנייה – מחויבות חוקית של היזם
- פטור ממס שבח עד 150% מערך הדירה הישנה – הטבת מס משמעותית
- מימון הובלה כפולה ותשלום שכר טרחת עורך הדין מטעם הדיירים