הפרויקטים הגדולים ברמת גן 2025–2026: מה כבר אושר ומה בדרך
רמת גן הפכה לאחת הערים הפעילות ביותר בתחום פינוי בינוי בישראל. תוכנית האב של העיר מכוונת להוסיף 59,000 יחידות דיור חדשות בטווח הארוך, ובשנת 2025 נרשם שיא חדש עם אישור 4,224 יחידות. הפרויקטים הבולטים שכבר קיבלו תוקף תכנוני כוללים את מתחם צ'לה-סוקולוב, בו 201 יחידות ישנות ייהרסו לטובת 648 יחידות חדשות במגדלים של 42 קומות — מהמגדלים הגבוהים שיקומו בעיר. בנוסף, מתחם אבא הלל 80-88 / התקווה 2 / הרצל 21 קיבל אישור בנובמבר 2025 ויכלול 202 יחידות דיור במגדל של 35 קומות. חברת אקרו זכתה במכרז לפרויקט ברחובות מרים-ארלוזורוב-ביאליק הכולל 500 יחידות חדשות.
פרויקט 'אלאדין' של 17 בניינים ממוקם בסמוך למוזיאון העיר ומתאפיין בשילוב של מסחר ומגורים. מעבר לפרויקטים המאושרים, קיימים עשרות מתחמים נוספים בשלבי תכנון, וועדות ובדיקות היתכנות — כך שבשכונות רבות ברמת גן כבר מתנהלים משאים ומתנים בשקט עם יזמים.
- מתחם צ'לה-סוקולוב: 201 יחידות ישנות → 648 יחידות חדשות במגדלים של 42 קומות
- אבא הלל 80-88 / התקווה 2 / הרצל 21: אושר נובמבר 2025 — מגדל 35 קומות, 202 יחידות
- מרים-ארלוזורוב-ביאליק (אקרו): 500 יחידות חדשות — זכייה במכרז עירוני
- מתחם 'אלאדין' בסמוך למוזיאון: 17 בניינים, שילוב מגורים ומסחר
- תוכנית האב העירונית: יעד של 59,000 יחידות דיור חדשות בטווח הארוך
מה מגיע לכם כדיירים: זכויות, תוספות ובטחונות
הדייר בפינוי בינוי הוא הצד החלש בעסקה מבחינת הידע והניסיון — ולכן החוק מעניק לו הגנות נרחבות. ראשית, הדייר מקבל דירה חדשה גדולה יותר ללא עלות, בדרך כלל תוספת של 20–40 מ"ר שטח עיקרי מעל שטח הדירה הקיימת, בתוספת מרפסת, חנייה ומחסן. בתקופת הבנייה — שיכולה להימשך 4–5 שנים — היזם מחויב לשלם לדיירים שכר דירה בשוק, לכסות הוצאות מעבר, ולספק דמי סבל.
לפי חוק המכר (דירות), היזם חייב להמציא ערבות בנקאית בגובה מלא של שווי הדירה החדשה לפני שהדייר מפנה את דירתו. ערבות זו מגנה על הדייר גם במקרה של פשיטת רגל של היזם. בנוסף נדרשים: ערבות ביצוע, ביטוח מבנה, ופוליסת בדק לאחר קבלת המפתח. תשלומי שכר הדירה ממשיכים עד שהדירה החדשה מוכנה ומסירת המפתח — ומחיר השכירות צריך להיות צמוד מדד.
- דירה חדשה + תוספת ממוצעת של 20–40 מ"ר שטח עיקרי, מרפסת, חנייה ומחסן
- שכר דירה בשוק לכל תקופת הבנייה (4–5 שנים בממוצע) + כיסוי הוצאות מעבר
- ערבות בנקאית חוק המכר — חייבת להיות בגובה שווי הדירה החדשה המלא לפני הפינוי
- פטור מלא ממס שבח כאשר הדירה החדשה עד 120 מ"ר שטח עיקרי
- פטור ממס על תשלומי שכר דירה שמשלם היזם בתקופת הבנייה
הסיכונים האמיתיים: מה יכול להשתבש וכיצד להגן על עצמכם
הסיכון הגדול ביותר בפינוי בינוי הוא פשיטת רגל של היזם — ולא מדובר בתרחיש תיאורטי. פרויקטים ארוכי שנים חשופים לשינויים בריבית, קשיי מימון ומשברי נדל"ן. לכן, לפני חתימה, חובה לבדוק את הדוחות הכספיים של היזם ואת רמת המינוף שלו. החוק מחייב ערבות בנקאית — אבל ערבות בסכום נמוך מדי לא תציל אתכם. וודאו שהערבות צמודת מדד ומכסה את מחיר הדירה שתקבלו, לא את מחיר הדירה הנוכחית.
סיכון שני הוא 'מסרבים' — דיירים שמסרבים לחתום ומעכבים את הפרויקט. מאז נובמבר 2023 הופחת הסף ל-66.67% בלבד: אם שני שלישים מהדיירים חתמו, ניתן לפנות לוועדת פינוי בינוי ולכפות על המסרבים להצטרף. אך חשוב לדעת: מסרב שיש לו טיעון משפטי מוצק — למשל, ערבות לא מספקת או הצעת דירה בלתי סבירה — עשוי לעכב את הפרויקט בשנים. סיכון שלישי הוא פסיקת בית משפט נגד הפרויקט בעקבות תכנון לקוי. כל אלו מחייבים ייצוג משפטי עצמאי — לא עורך הדין של היזם.
- פשיטת רגל של יזם: בדקו דוחות כספיים, יחס מינוף, פרויקטים קיימים — לפני חתימה
- ערבות חוק מכר: וודאו שהיא צמודת מדד ומכסה את שווי הדירה החדשה במלואה
- מסרבים ועיכובים: 66.67% מספיקים לפנות לוועדה, אך תביעות מסרבים עלולות לעכב שנים
- ציר זמן: 18–36 חודש לאישור ועדה מחוזית + 3–4 שנים להיתר בנייה + 5 שנות בנייה = 10–15 שנה
- שוכרים: אינם מקבלים דירה חדשה — רק בעלי הדירה. שוכרים מפוצים על-ידי בעל הדירה
השפעה על ערך הנכס: האם כדאי למכור עכשיו או להמתין?
זו השאלה שמטרידה כל בעל דירה ברמת גן שנכסו נכנס למסלול פינוי בינוי. הנתונים מראים שנכסים בתוך תכנית פינוי בינוי פעילה נסחרים ב-15–20% מעל המחיר השוקי. ריבוי הפרויקטים ברמת גן, לצד הביקוש הגבוה לדירות בגוש דן, הופכים אותה לאחת מהערים שבהן עליית הערך הצפויה היא הגבוהה ביותר. עם זאת, המחיר המלא מתממש רק אחרי שהתב"ע קיבלה תוקף משפטי — לרוב עלייה של כ-20% בשלב זה.
ההחלטה למכור תלויה בגורמים אישיים: גיל, מצב פיננסי, סובלנות לסיכון ויכולת להמתין 10–15 שנה. מי שמוכר היום מממש רווח ודאי בפרמיה משמעותית. מי שנשאר מקווה לדירה גדולה ומודרנית בעוד 10–15 שנה — עם כל הסיכונים הנלווים. שמואל מנסיין, ברוקר עם ניסיון של שנים ברמת גן, יכול לבצע עבורכם ניתוח מקצועי של הנכס הספציפי שלכם ולסייע בקבלת ההחלטה המושכלת.
- פרמיית פינוי בינוי: נכסים בתוך תכנית פעילה נסחרים 15–20% מעל שוק
- עלייה משמעותית נוספת: כ-20% לאחר שהתב"ע קיבלה תוקף משפטי
- מחירים נוכחיים לדירות חדשות בפרויקטים: 30,000–45,000 ש"ח למ"ר
- מכירה עכשיו: ודאות + פרמיה + נזילות; המתנה: דירה חדשה גדולה יותר בעוד 10–15 שנה
- שוכרי דירות בבניינים במסלול פינוי בינוי: אינם זכאים לדירה חדשה — רק בעלי הדירה