שלב 1 — הגדרת תקציב ותכנון פיננסי
לפני שמתחילים לחפש דירה, צריך לדעת בדיוק כמה אפשר להרשות לעצמכם. זה אולי השלב הכי פחות מרגש, אבל הוא הכי חשוב. רוכשים רבים עושים את הטעות של להתאהב בדירה ורק אחר כך לגלות שהם לא יכולים לממן אותה.
בנק ישראל קובע שרוכש דירה ראשונה צריך להביא הון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה. אם הדירה עולה 2.5 מיליון ₪, צריך לפחות 625,000 ₪ מכסף פנוי — כסף שלא מגיע ממשכנתא. לצד ההון העצמי, צריך לחשב עלויות נלוות: מס רכישה, עורך דין (0.5–1.5% מהמחיר + מע"מ), שמאי (350–900 ₪), תיווך (1–2%), בדק בית (1,000–1,800 ₪), הובלה ושיפוצים ראשוניים.
| רכיב | עלות משוערת (לדירה של 2.5 מיליון ₪) |
|---|---|
| הון עצמי (25%) | 625,000 ₪ |
| מס רכישה (דירה ראשונה) | ~18,250 ₪ |
| עורך דין (0.75% + מע"מ) | ~22,000 ₪ |
| שמאי מקרקעין | 500–900 ₪ |
| תיווך (1%) | ~25,000 ₪ |
| בדק בית | 1,400–1,800 ₪ |
| פתיחת תיק משכנתא | ~4,700 ₪ |
| רישום הערת אזהרה | 146 ₪ |
| ביטוח (חיים + מבנה) | 800–2,500 ₪/שנה |
| **סה"כ עלויות נלוות** | **~75,000–80,000 ₪** |
בסיכום: על דירה של 2.5 מיליון ₪ צריך להכין כ-700,000 ₪ ומעלה. מי שלא מחשב את זה מראש עלול להיתקע באמצע התהליך.
- חשבו כמה אתם באמת יכולים להחזיר בחודש — בנק ישראל מגביל את ההחזר ל-50% מההכנסה הפנויה
- אל תשכחו לתכנן הוצאות מיום הכניסה: ריהוט, מכשירי חשמל, ועד בית (150–400 ₪/חודש בבקעת אונו)
- בדקו מול רואה חשבון או יועץ מס אם יש לכם פטורים או הנחות (דירה ראשונה, עולים חדשים, נכים)
שלב 2 — אישור עקרוני למשכנתא (לפני שמחפשים דירה!)
הטעות הנפוצה ביותר של רוכשי דירה ראשונה: מתחילים לחפש דירות לפני שיש אישור עקרוני מהבנק. אישור עקרוני הוא מסמך מהבנק שאומר כמה כסף הוא מוכן להלוות לכם, לפי ההכנסות, ההון העצמי והחובות שלכם. בלעדיו, אתם מחפשים בעיניים עצומות.
מאז רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל, הבנק חייב לתת אישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים. האישור תקף ל-30 יום, ולא כרוך בתשלום או בהתחייבות. מומלץ לגשת ל-2–3 בנקים ולהשוות הצעות — ההבדלים בריביות יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
המסמכים שתצטרכו: תעודות זהות (כולל ספח), שלושה תלושי שכר אחרונים (לשכירים) או אישור רו"ח על הכנסות (לעצמאים), תדפיסי עו"ש ל-3 חודשים, ואישור על ההון העצמי. אם אתם עצמאים, הבנק יבקש גם שומות מס ודו"חות כספיים.
מסלולי המשכנתא העיקריים בישראל: ריבית קבועה צמודה למדד (היום בממוצע 3.3–3.6%), ריבית קבועה לא צמודה, ריבית פריים (5.5% נכון למרץ 2026, משתנה כל חודש), וריבית משתנה כל 5 שנים. תמהיל מאוזן כולל בדרך כלל שילוב של מספר מסלולים. שקלו להשתמש ביועץ משכנתא עצמאי — עלות של 3,000–5,000 ₪ שיכולה לחסוך עשרות אלפים לאורך חיי ההלוואה.
- אישור עקרוני הוא לא התחייבות — אפשר (ומומלץ) לקבל אישורים ממספר בנקים ולהשוות
- תקופת משכנתא מקסימלית: 30 שנה. מימון מקסימלי לדירה ראשונה: 75% מערך הנכס
- הרפורמה החדשה הנהיגה טפסים אחידים להשוואת הצעות — נצלו את זה ואל תתפשרו על הבנק הראשון
שלב 3 — חיפוש שכונה ודירה: איך בוחרים נכון
עכשיו שיש לכם תקציב ברור ואישור עקרוני ביד — אפשר להתחיל לחפש. אבל לפני שמסתכלים על דירות ספציפיות, כדאי לבחור שכונה. אנשים רבים עושים את הטעות של לחפש "דירה יפה" בלי להבין את הדינמיקה של המקום.
מה לבדוק בשכונה: קרבה למקום עבודה ולתחבורה ציבורית (או עתידית — כמו תחנות הקו הסגול שייבנו בבקעת אונו), בתי ספר ומוסדות חינוך (בדקו ציוני מיצ"ב באתר משרד החינוך), פארקים ושטחים ירוקים, תוכניות פיתוח עירוניות (התחדשות עירונית, תמ"א 38, כבישים ותשתיות חדשים), ואופי האוכלוסייה וחיי הקהילה.
בבקעת אונו, כל עיר מציעה משהו אחר: קריית אונו — חינוך חזק, שכונות משפחתיות מגוונות, מחירים של 2.7–4.1 מיליון ₪ ל-4 חדרים. גני תקווה — אופי כפרי-קהילתי, בתים פרטיים ומגרשים גדולים. אור יהודה — מחירי כניסה נגישים (דירת 3 חדרים מ-1.6 מיליון ₪), פרויקטים חדשים. יהוד-מונוסון — קרבה לתחנת רכבת, שכונת נווה מונוסון עם בתים פרטיים.
חפשו דירות באתרים כמו יד2, מדלן, ובאתרים מקומיים. אל תתפתו לדירה הראשונה שאתם רואים — בדקו לפחות 10–15 דירות לפני שמקבלים החלטה. ותמיד בואו לביקור שני, רצוי בשעה אחרת ביום ובתנאי מזג אוויר שונים. כדאי גם לבקר בערב כדי להבין את רמת הרעש ואת התאורה.
- חפשו עסקאות אחרונות באזור באתר הממשלתי nadlan.gov.il — זה המקור הרשמי למחירי עסקאות אמיתיים
- בדקו תוכניות בניין עיר באתר מנהל התכנון (mavat.moin.gov.il) — בנייה חדשה בסביבה יכולה להעלות או להוריד ערך
- דברו עם שכנים — שיחה של 5 דקות עם מי שגר בבניין שווה יותר ממאה מודעות
שלב 4 — הצעת מחיר, משא ומתן ובחירת עורך דין
מצאתם דירה שמתאימה? עכשיו מתחיל החלק העסקי. בשוק הישראלי, הצעת מחיר ניתנת בדרך כלל בעל פה או בכתב קצר דרך המתווך — אבל לפני שמציעים, צריך לעשות שיעורי בית.
בדקו עסקאות דומות שנסגרו ב-12 החודשים האחרונים באותו רחוב או בניין (דרך אתר nadlan.gov.il של רשות המיסים). בדירות יד שנייה, מקובל מרווח מו"מ של 3–7% מהמחיר המבוקש — אבל זה תלוי מאוד במצב השוק ובאזור: בתקופות של ביקוש גבוה, המרווח מצטמצם. בקריית אונו, למשל, דירות שמתומחרות נכון מקבלות הצעות תוך שבועות ספורים.
במקביל להצעה — ואפילו לפניה — שכרו עורך דין מקרקעין. זה לא מותרות, זה הכרח משפטי. עורך הדין שלכם יבצע את הבדיקות הבאות: הוצאת נסח טאבו עדכני (עלות: 18 ₪) ובדיקת בעלות, עיקולים, שעבודים והערות אזהרה; בדיקת מצב רישום הדירה (טאבו, רמ"י, או חברה משכנת); בדיקת תב"ע ותוכניות בניין עיר; וידוא היעדר חובות ארנונה, מים וועד בית. לאחר מכן, הוא ינהל את המשא ומתן המשפטי על נוסח החוזה מול עורך הדין של המוכר.
שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה יד שנייה: 0.5–1.5% + מע"מ ממחיר הדירה. ברכישה מקבלן — תשלמו גם לעורך הדין של הקבלן (עד 0.5% ממחיר הדירה או 5,000 ₪, הנמוך מביניהם, בתוספת מע"מ) וגם לעורך הדין שלכם.
- לעולם אל תחתמו על חוזה מכר בלי שעורך דין מטעמכם בדק את כל המסמכים — גם אם המוכר לוחץ על סגירה מהירה
- בקשו לראות נסח טאבו עדכני עוד לפני שאתם מגישים הצעה רשמית, כדי לוודא שאין הפתעות
- ברכישה מקבלן — וודאו שתקבלו ערבות חוק מכר (בדרך כלל ערבות בנקאית) על כל תשלום מעל 7% ממחיר הדירה. זו זכות שלא ניתן לוותר עליה
שלב 5 — חתימה על חוזה, תשלומים ורישום
ההצעה התקבלה, עורכי הדין סיכמו את החוזה — עכשיו חותמים. מיד לאחר החתימה, עורך הדין שלכם ירשום הערת אזהרה בטאבו (עלות: 146 ₪ ברישום מקוון). הערת האזהרה היא מנגנון הגנה קריטי — היא מונעת מהמוכר למכור את הדירה למישהו אחר, לרשום שעבוד, או לבצע כל פעולה סותרת ברישום.
תוך 30 יום מיום החתימה על החוזה, צריך להגיש הצהרה לרשות המיסים ולשלם מס רכישה. לדירה ראשונה (יחידה) בשווי 2.5 מיליון ₪, מס הרכישה הוא כ-18,250 ₪ בלבד: 0% על 1,978,745 ₪ הראשונים, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪, ו-5% על היתרה. אם יש לכם כבר דירה ואתם מוכרים אותה תוך 24 חודשים — תוכלו ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה (דירה חלופית).
| פרמטר | דירה יד שנייה | דירה מקבלן |
|---|---|---|
| תשלום ראשון | 10–20% בחתימה | 7–15% בחתימה |
| תשלומי ביניים | תוך 30–60 יום | לפי לוח צמוד לשלבי בנייה |
| יתרה | ביום המסירה | ביום המסירה |
| הצמדה למדד | אין — סכום קבוע | צמוד למדד תשומות בנייה |
| לוח זמנים כולל | 1–3 חודשים | 12–36 חודשים |
| ערבות חוק מכר | לא רלוונטי | חובה על הקבלן |
בדירה יד שנייה, התשלומים נפרסים בדרך כלל על 1–3 חודשים: תשלום ראשון עם החתימה (10–20%), תשלום שני עם העמדת המשכנתא, ויתרת הסכום ביום המסירה. ברכישה מקבלן, לוח התשלומים נפרס על תקופת הבנייה (12–36 חודשים), כשהסכומים צמודים למדד תשומות הבנייה — מה שעלול להעלות את העלות הסופית בעשרות אלפי שקלים.
- הקפידו שעורך הדין ירשום הערת אזהרה תוך 24–48 שעות מרגע החתימה על החוזה
- שמרו העתקים דיגיטליים ופיזיים מכל מסמך חתום — חוזה, קבלות תשלום, אישורי מס
- לפני המסירה — בצעו בדק בית מקצועי, במיוחד בדירה יד שנייה (עלות: 1,400–1,800 ₪)
שלב 6 — מהחתימה למפתח: ביטוח, בדק בית ומסירה
החוזה חתום, המשכנתא אושרה, התשלומים בדרך — אבל עד שמקבלים מפתח, יש עוד כמה דברים חשובים שחובה לטפל בהם.
ביטוח: הבנק ידרוש שני סוגי ביטוח כתנאי למשכנתא: ביטוח מבנה (מגן על המבנה עצמו — חובה) וביטוח חיים ללווים (מגן על הבנק אם קורה משהו ללווים). עלות שנתית: 800–2,500 ₪. טיפ חשוב: אתם לא חייבים לקנות את הביטוח דרך הבנק. קבלו הצעות מחברות ביטוח חיצוניות — זה יכול לחסוך 1,000–3,000 ₪ בשנה. מומלץ גם ביטוח תכולה (אופציונלי) שמגן על הריהוט והציוד שלכם.
בדק בית: מהנדס מקצועי בודק את מצב הדירה הפיזי — רטיבות, סדקים, צנרת, חשמל, איטום, חלונות, דלתות. בדירה יד שנייה זה קריטי כי אין אחריות קבלן, וליקויים נסתרים יכולים לעלות עשרות אלפי שקלים. בדירה חדשה מקבלן, הקבלן אחראי על ליקויים לפי חוק המכר (דירות): שנה לליקויי בנייה רגילים, 3 שנים לריצוף וצנרת, ו-6 שנים לאיטום — אבל צריך לתעד את הליקויים בפרוטוקול מסירה.
מסירה: ביום המסירה, עורך הדין מוודא שכל התשלומים בוצעו, שאין חובות ארנונה, מים או ועד בית על הדירה, ושהמוכר פינה את הנכס לחלוטין. קבלו מפתחות, קראו את מוני המים והחשמל (רשמו את המספרים!), והעבירו את כל חשבונות השירותים על שמכם תוך 30 יום. לאחר מכן — עורך הדין ידאג לרישום העברת הבעלות בטאבו, תהליך שיכול לקחת מספר שבועות עד חודשים.
מחפשים דירה בקריית אונו, גני תקווה, סביון, יהוד או אור יהודה? שמואל מלווה רוכשים מהשלב הראשון — חיפוש הנכס, הכרת השכונות, ועד מסירת המפתח. ההיכרות המקומית עם כל רחוב ובניין בבקעת אונו עושה את ההבדל. צרו קשר לשיחה ראשונית.
- השוואת ביטוחים מחוץ לבנק יכולה לחסוך 1,000–3,000 ₪ בשנה — אל תקבלו את ההצעה של הבנק בלי לבדוק
- ברכישה מקבלן: תעדו כל ליקוי בפרוטוקול מסירה חתום על ידי שני הצדדים — זה הבסיס לתביעת תיקון
- לאחר הכניסה: העבירו חשבונות ארנונה, מים, חשמל וגז על שמכם בהקדם. הכירו את ועד הבית ואת כללי הבניין