מה קרה ב-2025: שנה של לחץ וניצני שינוי
מי שעקב אחר שוק הנדל״ן בשנת 2025 ראה תמונה מורכבת. הלמ״ס תיעדה שמונה חודשים רצופים של ירידות מחירים — רצף שלא נראה שנים — שסיימו בעלייה נומינלית דקה של 0.4% בלבד לכל השנה. בחישוב ריאלי, בניכוי אינפלציה, מדובר בירידה של כ-4% מול השיא של 2024. מחוז תל אביב, שכולל את רוב ערי גוש דן, ספג ירידה של כ-2.8%.
מה הוביל לכך? שלושה כוחות עיקריים: ריבית גבוהה שהגיעה ל-4.5% ולחצה על יכולת המינוף של רוכשים, חוסר ודאות ביטחונית מתמשכת מאז אוקטובר 2023, ושיא היסטורי של כ-83,000 דירות חדשות לא מכורות. ועם זאת — מחירים לא קרסו. בדצמבר 2025 נרשמה עלייה של 0.7%, ובנובמבר-דצמבר יחד 0.8% — סימן שהשוק מחפש תחתית.
- 8 חודשים רצופים של ירידות מחירים בישראל — הרצף הארוך ביותר בשנים האחרונות
- תל אביב: ירידה של 15.5% בדירות 4 חדרים לעומת שיא; 21% בדירות 5 חדרים — חזרה ל'מיליון שקל לחדר'
- ערים פרברויות כנתניה, פתח תקווה וראשון לציון — ירידות של 6%-7% ב-2025
- ירושלים ודרום — עלייה של 6.3% ו-2.3% בהתאמה; הצפון +7.4%
- מספר עסקאות שנתי: ירד בכ-14% בהשוואה שנתית — שנת 2025 הייתה שנת המתנה
למה 83,000 דירות לא מכורות לא הורידו מחירים לאפס — הפרדוקס שחשוב להבין
אחד הדברים המבלבלים ביותר: בזמן שמספר הדירות הלא מכורות הגיע לשיא היסטורי של כ-83,000 יחידות — המחירים הרשמיים לא ירדו בחדות. איך זה יתכן? התשובה טמונה במנגנון פיננסי שהפך לנפוץ: מבצעי 20/80. הרוכש משלם 20% בחתימה, ואת היתרה רק במסירה — שנתיים-שלוש מאוחר יותר. כלומר, הקבלן מממן עבורכם 80% מהמחיר בריבית אפסית, מה שמחביא הנחה אפקטיבית של 10%-15% מהמחיר הרשמי.
חשוב לדעת: 86% מה-83,000 דירות הלא מכורות עדיין נמצאות בבנייה פעילה — כלומר, לא מדובר ב-83,000 דירות מוכנות שמחכות לקונה. רק כ-11,500 דירות גמורות לא נמכרו (שיא בתל אביב — 11,000 דירות שמספיקות ל-5 שנות מלאי). המשמעות: מרחב המיקוח האמיתי עם קבלנים קיים — אבל צריך לדעת איך לנצל אותו נכון.
- מבצעי 20/80 מחביאים הנחה אפקטיבית של 10%-15% — חפשו אותם, הם לא מפורסמים בגלוי
- 40%-50% מעסקאות הדירות החדשות בשוק החופשי מתבצעות כיום בשיטת מימון מיוחדת
- רק ~11,500 דירות גמורות ולא מכורות בפועל — פחות מ-14% מהמלאי הכולל
- בתל אביב בלבד: מלאי של 5 שנות מכירה — כוח מיקוח גבוה לרוכשים בעיר
- קבלנים מעדיפים לא להוריד מחיר רשמי — כדי לא לאבד ערך לשאר הדירות בפרויקט
תחזית 2026: מה צופים הכלכלנים ומה זה אומר לרוכשים בבקעת אונו
הקונצנזוס בין כלכלני בנק ישראל, S&P מעלות, ורוב מנהלי ההשקעות: 2026 תהיה שנת מפנה. במחצית הראשונה — ייצוב ואולי ירידות קלות נוספות; במחצית השנייה — עלייה מתונה של 3%-6%, בעיקר באזורי ביקוש. בנק ישראל הוריד את הריבית ל-4% בינואר 2026, ובפגישת פברואר בחר להקפיא את הריבית בשל אי-ודאות גיאופוליטית — אך תחזית חטיבת המחקר עדיין מכוונת ל-3.5% עד סוף השנה, מה שיוריד את ריבית הפריים ל-5%.
בבקעת אונו — קריית אונו, גני תקווה, גבעת שמואל, יהוד — התמונה מעט שונה ממגמות הארצית. באזורים אלו יש גורמים ייחודיים שתומכים במחירים: הקו הסגול של הרכבת הקלה שיחבר את קריית אונו לתל אביב עם 43 תחנות, פרויקטים כמו אונו פארק (1,450 דירות חדשות), ואיכות חיים גבוהה (קריית אונו באשכול סוציו-אקונומי 9). מחקרים מראים שתחנות רכבת קלה מעלות מחירי דירות ב-10%-25% בסביבתן הקרובה.
- ריבית בנק ישראל: 4% (פברואר 2026); תחזית: 3.5% עד דצמבר 2026 — כל הפחתה חוסכת לרוכש כ-300-500 ₪ בחודש
- הקו הסגול: יחבר קריית אונו לתל אביב — השפעה של 10%-25% על מחירים בסביבת תחנות
- בקעת אונו: כ-80,000 תושבים כיום, עם תוכניות להגיע ל-150,000 — צמיחה דמוגרפית חזקה
- שוק שכירות לוהט: שכירות חדשה עלתה 6% בינואר 2026 — למשקיעים זו הזדמנות תשואה
- 132,000 משפחות ממתינות לדירה בהנחה — ביקוש עצום שישתחרר לשוק החופשי בבת אחת
גוש דן ובקעת אונו: מחירים עדכניים ומה לצפות
כדי לקבל החלטה פיננסית נכונה — צריך מספרים. בקריית אונו, דירת 4 חדרים נעה כיום בין 3 ל-3.3 מיליון שקל בשוק החופשי; 5 חדרים — 3.4 עד 3.7 מיליון. מחיר למ״ר עומד על 30,000-34,000 שקל. שכירות חודשית: 4 חדרים — כ-7,500 שקל; 5 חדרים — כ-8,050 שקל. תשואת השכירות: 2.5%-2.7% לשנה — נמוכה, אבל יציבה.
ברמת גן, דירה חדשה מקבלן בת 3 חדרים נעה בין 2.75 ל-3.6 מיליון שקל (תשואה כ-2.77%). בגבעתיים — עיר קטנה עם ביקוש גבוה — מחירים דומים לרמת גן עם פחות היצע חדש. חשוב לדעת: מחוז תל אביב רשם ירידה של כ-2.8% ב-2025 — מה שאומר שמי שקונה כיום קונה במחירים הגיוניים יחסית לשיא.
- קריית אונו: 4 חדרים — 3.0-3.3 מ' ₪; שכירות 7,500 ₪/חודש; תשואה 2.5%-2.7%
- רמת גן: 3 חדרים חדש מקבלן — 2.75-3.6 מ' ₪; תשואה ~2.77%
- מחוז תל אביב (כולל גוש דן): ירידה של 2.8% ב-2025 — הזדמנות נדירה בהשוואה לשיא
- דירה בהנחה בקריית אונו: 4 חדרים ב-1.84 מ' ₪ — הנחה של כ-35%-40% ממחיר שוק
- גבעתיים: ביקוש גבוה + היצע חדש מוגבל = מחירים יציבים גם בתקופת ירידות