מה בעצם הייתה תמ״א 38 ולמה היא נגמרה
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף ב-2005, במטרה לחזק בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. הרעיון המבריק היה פשוט: לאפשר ליזמים להוסיף קומות ודירות חדשות לבניינים ישנים, ובתמורה הם מחזקים את המבנה, מוסיפים ממ״דים ומרפסות, ומשדרגים את הבניין כולו. כך נוצר מנגנון כלכלי שלא דרש מהדיירים להוציא כסף מהכיס.
אלא שאחרי כמעט 20 שנה, התוכנית פקעה באוקטובר 2023. הסיבות היו מגוונות: עומס על תשתיות עירוניות, בנייה בלתי מבוקרת באזורי ביקוש, פערים בין ערי המרכז לפריפריה, ובעיות תכנון שנגרמו מתוספות בנייה נקודתיות ללא ראייה עירונית כוללת. המדינה החליטה להעביר את האחריות לרשויות המקומיות, שיקדמו תוכניות מותאמות לצרכים שלהן.
- תמ״א 38/1 – חיזוק בניין קיים, הוספת קומות ודירות, שדרוג ממ״דים ומרפסות
- תמ״א 38/2 – הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש עם תוספת משמעותית של יחידות דיור
- התוכנית חלה על בניינים שנבנו לפני 1980 ולא עמדו בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה
- באזורי ביקוש כמו גוש דן, הפרויקטים היו כלכליים מאוד ליזמים בזכות מחירי הקרקע הגבוהים
מה קורה בקריית אונו ב-2026 – התוכנית המקומית המחליפה
קריית אונו הייתה אחת הערים הראשונות בישראל שהבינו שתמ״א 38 לא מספיקה. כבר ב-2014 אישרה העירייה תוכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית, וב-2017 פיתחה את המודל הייחודי שלה לחיזוק בניינים. כשתמ״א 38 פקעה, קריית אונו כבר הייתה מוכנה עם חלופה.
התוכנית המקומית שונה מתמ״א 38 בכמה היבטים מהותיים. ראשית, היא מותאמת לקיבולת העיר ולתשתיות שלה – כלומר, לא מוסיפים קומות ודירות בלי לוודא שיש מספיק כבישים, חניות, גנים ובתי ספר. שנית, היא כוללת פטור מהיטלי השבחה ליזמים, מה שהופך את הפרויקטים לכלכליים יותר. שלישית, היא מאפשרת הוצאת היתר בנייה ללא צורך בתוכנית נקודתית מפורטת, מה שמקצר משמעותית את הבירוקרטיה.
- התוכנית המקומית מותאמת לצרכי העיר ולקיבולת התשתיות
- פטור מהיטלי השבחה ליזמים – תמריץ כלכלי חשוב
- הליך מזורז להוצאת היתרי בנייה ללא תוכנית נקודתית
- מינהלת התחדשות עירונית ייעודית שהוקמה ב-2018 מלווה דיירים ויזמים
- 17 תוכניות כבר אושרו – 13 פינוי בינוי ו-4 הריסה ובנייה
המודל הייחודי של קריית אונו – חיזוק בניינים בלי לשלם
אחד החידושים המשמעותיים של קריית אונו הוא מודל שמאפשר חידוש וחיזוק גם של בניינים שמבחינה כלכלית לא היו כלכליים לתמ״א 38 רגילה. הרעיון: יזם שמבצע פרויקט פינוי בינוי גדול באזור מסוים מחויב לחזק גם בניינים ישנים בסביבה – להוסיף להם ממ״דים ומרפסות – ובתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות בפרויקט הגדול שלו.
הדוגמה הבולטת ביותר היא ברחוב לוי אשכול, שם חברת בוני התיכון מחזקת 4 בניינים ותיקים בני 190 דירות – מוסיפה ממ״ד ומרפסת לכל דירה – ובתמורה מקבלת תוספת של 52 דירות חדשות בפרויקט הפינוי בינוי הסמוך. היתרון הגדול לדיירים: הבניין שלהם עובר שיפוץ מקיף ומיגון מפני רעידות אדמה וטילים, בלי שהם צריכים לשלם שקל אחד.
- יזם מחזק בניינים ישנים בתמורה לזכויות בנייה בפרויקט סמוך
- הדיירים מקבלים ממ״ד, מרפסת וחיזוק מפני רעידות אדמה – ללא תשלום
- בניגוד לתמ״א 38 רגילה, לא נוספות דירות חדשות בתוך הבניין המשודרג
- המודל פותר את בעיית הבניינים שאין להם היתכנות כלכלית לחיזוק עצמאי
הפרויקטים הגדולים בקריית אונו – מה בביצוע ומה בתכנון
קריית אונו חווה בשנים האחרונות גל משמעותי של התחדשות עירונית, עם פרויקטים בהיקפים חסרי תקדים. הפרויקט הגדול ביותר הוא עלמא של קבוצת כנען ברחוב לוי אשכול, שבמסגרתו נהרסות 232 דירות ישנות ב-11 בנייני רכבת, ובמקומן נבנות 760 יחידות דיור חדשות בעשרה בניינים בני 12-20 קומות, יחד עם 6,000 מ״ר של שטחי מסחר ומשרדים.
פרויקטים נוספים כוללים את מתחם קרסו אונו, שבו הושלמו 73 יחידות דיור חדשות ב-13 בניינים; את פרויקט ONO ONE של בוני התיכון בשדרות לוי אשכול; ואת פרויקט ענב נדל״ן ברחוב התאנה – שם 78 דירות ישנות בשלושה בנייני רכבת מוחלפות ב-255 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 16 קומות.
- פרויקט עלמא (קבוצת כנען) – 232 דירות ישנות הופכות ל-760 חדשות ברחוב לוי אשכול
- מתחם קרסו אונו – 73 יחידות דיור חדשות ב-13 בניינים, פרויקט שכבר הושלם
- פרויקט ONO ONE (בוני התיכון) – מגורים חדשים בלב שדרות לוי אשכול
- פרויקט ענב נדל״ן (רחוב התאנה) – 78 דירות ישנות הופכות ל-255 חדשות